上市已经两年了，在上市后的第一年，弘阳地产基本完成全国化布局，到了第二年就不仅仅是来自规模的考验，利润、负债、商业地产发展状况等同样成为观察这家企业的重要窗口。
今年由于疫情的缘故，利润率下滑是所有房企都面临的挑战，不仅有外部环境的原因，也有每家房企发展过程中的独特性所致，管理层的表现也显得更加谨慎，一贯传达“能完成年度目标”的信心。
8月27日上午，弘阳地产集团召开线上中期业绩发布会，公司执行董事及主席曾焕沙携一众高管出席会议，包括执行董事及行政总裁何捷，联席总裁袁春，执行董事、副总裁雷伟彬以及首席财务官申广平。
这是年内召开的第二次线上业绩会，曾焕沙在致词结束后，问答环节的重任依旧交给公司两名“得力”高管袁春和申广平。已入职10个月的袁春，对弘阳地产的情况更加熟悉，有了年初的经验，他几乎揽下所有媒体的提问。
召开业绩会的前一天晚间，弘阳地产发布中期报告，实现营收96.23亿元，同比增长146.3%，毛利24.34亿，同比增长115%，毛利率为25.3%，较去年同期减少3.7个百分点。
期内，弘阳地产净利润同比增23.5%至8.95亿，归属股东净利润同比降8%至6.77亿，母公司拥有人应占核心净利润同比增30.7%至6.57亿，净利润率减少9.2个百分点至9.3%。
营收和毛利增长均翻一倍有余，对比其他房企的业绩表现，弘阳地产交出的这份中期成绩单较为亮眼，似乎疫情对弘阳地产在项目交付方面的影响较小，但作为衡量利润水平高低的毛利率和净利润指标则较去年同期有所下滑。
对于上述矛盾，弘阳官方解释为，毛利增加主要为期內交付項目增多所致，而毛利率下滑则因毛利率较高的产品收入确认较同期有所下降，或许也是上半年疫情影响房企交付进度所带来的最直接结果。
“房地产已经到了充分化竞争的时代，整个行业的毛利率都是呈现了普遍收缩的状态。”袁春回应弘阳毛利率变化时表示，在这一情况下，企业首先要从内部找增量，所以要提升内功。
作为冲刺千亿的选手之一，上半年，弘阳地产以316亿元销售金额排在房企TOP50名上下。年初，弘阳既定的750亿销售目标，增幅为15%，仍较为谨慎。上市之初，曾焕沙提出的“2020年千亿战略”也再无人提及。
地产销售提升与“迈小步”的商业
直到今年五月，弘阳地产的累计销售追回去年同期水平，实现回正。随后六、七月，弘阳地产累计销售增幅分别为4.36%及19.08%，其中六月销售额破百亿，七月销售接近93亿。可以看出，疫情后，弘阳地产在销售上下了很大功夫。
最新销售数据显示，前7月，弘阳地产累计合约销售408.04亿元，完成年目标的54.4%，累计销售面积284.5万平方米，同比增长10.24%，均价为每平方米1.43万元，去年同期均价每平方米1.29万元同比增长11.16%。
在解答弘阳销售均价上涨原因时，袁春提及，一方面是上半年，公司新一线和二线的销售份额占比较大，为86%。另一方面，公司改善类产品比重逐渐增大，同时回款率为91%。所以疫情影响下，销售均价依然保持上涨趋势。
据申广平介绍，弘阳地产下半年可售货值在878亿，不到50%的去化率就可以覆盖下半年剩余的销售目标，因此对全年销售业绩的达成还是非常有信心。“会在监管层‘三道红线’的指导下，实现快于行业平均增速的高质量增长。”
土储方面，弘阳地产上半年新增12宗地块，总计容建面301万平方米，底价拿地占比为45%。截止6月底，弘阳地产总土储1837.4万平方米，较去年底增加8.5%，其中权益土储为967.78万平方米。
袁春表示，今年已获取的土储货值接近650亿，足以支撑两到三年的发展。
在主席致辞中，曾焕沙谈到，弘阳推进全国化布局时，更强调经济基本面，总土储较年末增长8.5%，其中一半以上新增项目位于江苏，超过七成项目位于一二线城市，接近一半是通过收并购、购地方式获取。
此外，他还预测，下半年对所有企业来说仍是一种挑战，防疫工作进入常态化，预计全年成交量同比小幅下降，商业地产行业受影响较大。虽然商场已复工，但客流、销售额并未出现爆发性反弹，而是出现缓慢复苏趋势，预计将延续全年。
去年同期，弘阳地产在地产上的营收增幅远低于商业及酒店业务，二者分别为0.2%及20.5%。今年的情况略有不同，在抓销售回款的基调下，弘阳实现地产营收93.98亿元，占总营收97.66%，同比增长153.8%。
但上半年，弘阳地产在商业运营及酒店录得营收2.25亿元，占总营收的比例仅为2.34%，同比增长10.4%，投资物业公允价值收益仅为5730.2万元，同比减少79.86%。
弘阳地产向来强调地产和商业“双轮驱动”的战略，此次疫情给商业地产带来不小冲击，未来公司还将面临商业地产扩张、平衡业务占比及提升营收，改善经营等难题。
在年中业绩会上，袁春依然强调，商业项目发展轻重并举，发挥地产和商业协同效应，地产为商业引流赋能，商业为地产溢价赋能。
据了解，上半年，弘阳地产已开业弘阳广场有3座，位于南京、常州及烟台，正筹备开设11座弘阳广场，包括安庆、合肥衡阳、扬州、徐州、燕郊、济宁、烟台福山和乐凯、常州大成和凤凰东。
有投资者透露，年初弘阳拿下的安庆项目在6月实现开盘，去化率接近9成，住宅毛利率超30%，商业部分的Shopping mall已开工建设。
于2020年6月30日，弘阳已竣工物业85.67万平方米，持作投资的可租用面积73.45万平方米，开发中物业1678.28万平方米。
“三道红线”或是机会
弘阳地产中期业绩会，依旧逃不过近期“三道红线”及“三四五”的政策的媒体追问。首席财务官申广平认为，这或许是个机会，并认为弘阳具备一定的后发优势，这个规则更多是对过去加杠杆、高周转、快速发展的企业影响比较大。
中报显示，弘阳地产净负债率自2018年中期的80.8%降至2020年中期的68.7%，较去年底70.4%下降1.7个百分点，降负债达到一定效果。
此外，截至上半年，弘阳地产的有息负债为321.3亿元，其中一年内到期的债务为118.4亿元，占总有息负债的36.85%，现金及银行结余约为182.8亿元，现金短债比为1.54倍，较去年同期的1.25倍有所上升，报表体现的偿债压力不大。
债务结构上，今年上半年，弘阳地产的融资呈现短期借贷比下降的趋势，短债从去年底的42%降到了36.8%。此外，开放贷融资占比从20%增长到28%，信托融资从16%下降到7%。
“若扣除有全额保证金的全额质押贷款后总借贷为271.6亿元，实际上，弘阳地产的短期借款只有68.7亿，占比为25.2%。”申广平补充道。
他还介绍道，未来，弘阳地产一方面要强化资金周转，确保投资货值可去化，在核心一二线城市使公司现金流能高质量周转，投资将继续聚焦于核心的一二线城市。
现金流方面，熟悉弘阳地产的业内人士向观点地产新媒体表示，期内以权益口径看，弘阳地产的经营性现金流为正值，上半年净现金流流入为134亿元，土地款支出62.5亿元，占回款比重在47%左右。
此外，投资端现金流方面，上述人士介绍，弘阳地产投资整体流入在6.4亿元，主要与联合营单位现金流相关联。从权益融资端现金流来讲，贷款流入为147亿元，贷款流出是108亿元，筹资现金流约25.8亿元。
“随着这几年弘阳地产的规模增长，其非并表联合项目数量有所上升，这些项目主要是和主流房企合作，在今年也开始产生现金流，实际上对公司股东投入和回报的回流产生了积极贡献。”
以下为弘阳地产集团2020中期业绩发布会现场问答整理实录：
现场提问：因疫情影响，上半年，一些标杆房企销售增速同比出现下滑，弘阳地产销售业绩却逆市增长，原因是什么？
袁春：一方面是深耕战略的体现，上半年新一线和二线的销售份额的占比为86%，聚焦高能级的中心城市，这是业绩增长的一个最基本保障。
第二个是战略升级，即改善类产品的比重逐渐增大，从售价上得到提升，销售均价增加到了14642元/平方米，同比上涨了13.6%，均价上涨除了前述深耕都市圈，做强中心城外，通过提升项目产品力也提升了溢价能力。
另外，弘阳的签约回款比率也保持高位，回款率为91%，回款质量和效率保持在行业标杆。所以在疫情的影响下，我们依然可以保持同比上涨。
现场提问：弘阳升级了布局战略，有哪些关键调整？是出于什么考虑做出调整？
袁春：严格意义上不能说是调整，而是一个延续和优化，首先是延续，2017年，弘阳进行全国化布局，三年后已经初步完成全国化布局，进入了绝大部分都市圈，所以在这个阶段将战略调整为深耕都市圈和做强中心城，这是一个必然的趋势。
首先是做透大江苏是不变的，因为江苏市场成熟度非常高，而我们在江苏有接近20年的开发经验，我们的目标是通过省内联动效应，未来能做到江苏省前5。从都市圈来说，弘阳目前已布局46个地级以上的城市，已进入长三角、山东半岛、成渝、长江中游和中原、大湾区，下一步就是在这些都市圈持续深耕，核心是要做强中心城，中心城通常都是都市圈的省会、经济强市或者节点型城市，所以下一步会提高在都市圈的中心城的市占率。
从投资策略上，弘阳深耕覆盖的重点城市有南京、杭州、重庆、武汉、苏州、无锡、宁波、青岛、长沙和南昌等，上半年我们在新一线和二线城市的销售份额已经达到86%，也都是都市圈的中心城市贡献比较大，未来我们会持续地在这个战略的引领下，进行我们的投资布局。
现场提问：一直以来房地产行业都是规模驱动比较明显，去年开始很多房企提出提质增效，弘阳地产的提质增效与其它房企相比有何不同？
袁春：这是行业发展的趋势，首先，房地产已经到了一个充分竞争化的时代，整个行业毛利率都呈现了一个普遍受压的状态，在这个情况下，企业首先要从内部来找增量，所以要提升内功。
弘阳地产提出提质增效，首先是两个中心，以经营和客户为中心。在经营维度，有两个抓手，一是保证现金流的安全，是基础。第二个抓手是利润，要保持利润的稳定增长，这样未来企业的发展才有足够的血液。在客户维度上，要做好产品和服务，每一道工序精密的严控和细节锤炼，保证每一个项目都能如期交付，同时兑现产品和服务。
在内部系统性方面，弘阳正在加强大运营体系，着重打造六个体系的一体化，分别是投融研管理体系的一体化，保障投资质量；产品研发和建造标准的一体化，保证产品品质；供应链体系的一体化，保证供应链服务品质的一体化；运营开发平台一体化，保证项目平台运营稳定；全营销流程的平台一体化，保证销售质量和销售回款稳定；服务标准体系的一体化，保证服务质量稳定性。
弘阳一直是聚焦主航道，坚持做对的事情，将对的事情进一步形成标准化，才能更加有力地实现提质增效。
现场提问：加快规模扩张是否会影响公司的流动性和债务结构？弘阳地产目前的债务安全性和融资情况如何？
袁春：这个问题也是公司管理层过去一直在思考和非常重视的，因为2017到2019年，公司整个复合增长率为59%，这在行业来讲还是比较快速。第一，坚持有财务约束下的经营发展，希望实现规模、利润和杠杆的平衡，能以高于行业平均的速度去实现高质量的增长。
得益于过去公司在大江苏打下的坚实基础，使得有一定的弹性和空间去做这样快速的发展。公司总资产规模首次突破1000亿，收入也大幅增长，这样规模增长的效果还是比较显著。在净负债率的表现上还是下降的，显示了相对比较审慎的财务和杠杆管理水平。
债务结构优化，如果扣除掉存单质押的低风险融资外，短期借贷比只有25%，这在行业内是属于比较低且健康水平。公司还保持相对比较充裕的现金，现金短债比为1.54倍，所以过去公司非常注重充裕的现金储备和短债偿还流动性的问题。
最后，弘阳的融资也得到拓展，今年在香港发行了3亿美金和1.55亿美金的美元债，得到了投资人的认可，获得了超额倍数的认购。国内方面，积极与银行、金融机构合作。上述所说的四点，都代表了公司在规模增长的同时，通过多种渠道和监控商业指标，实现平衡增长。
现场提问：上半年综合回款率和销售回款率分别是多少？最近金融监管层面出台对房企三道红线的标准，对行业有什么影响？弘阳怎么规避风险？下半年销售目标会受到影响吗？有什么举措保障下半年销售目标的完成？
申广平：上半年销售回款率91%，综合回款率在80%左右。过去公司一直坚持有质量的销售、有现金的回款，在各个区域公司得到了比较好的执行。
有关这三道红线、“三四五”的政策导向，我们觉得，对弘阳来讲，这或许是个机会，因为这三道红线，双扣之后的资产负债率、净负债率和现金短债覆盖倍数，这几个点上讲，弘阳在发展的时候还是很注重这些指标的控制，所以净负债率只有68%，现金短债比有1.54倍，还是具备一定的后发优势，这个规则其实更多是对过去加杠杆、高周转、快速发展的企业影响比较大。
未来，一方面要强化资金周转，确保投资货值是可去化的，在核心一二线城市，使公司现金流能够高质量的进行周转，这个风险的控制是可以做平衡的，公司抗风险能力比较强。第二，是投资维度，聚焦于核心的一二线城市。
公司下半年可售货值878亿，不到50%的去化率就可以覆盖下半年剩余的销售目标，对全年销售业绩的达成还是非常有信心，会在监管层“三道红线”的指导下，更好地去做好弘阳的规模增长，利润和杠杆平衡的工作，以实现快于行业平均增速的高质量增长。
（文章来源：观点地产网）