房地产正进入一个充满了不确定性的时代。经过20年的市场化浪潮，红利消耗殆尽，行业竞争进入“肉搏”阶段；楼市调控的常态化趋势，尤其是融资环节的去杠杆，使市场空间进一步被压缩。周期被抹平，原有的增长惯性难以持续，前方似乎充满未知。
在这种背景下，房企不得不面临一个现实：依靠资金杠杆来快速扩张的时代已经过去，如何在保证安全的前提下，实现规模和利润的适度增长，成为企业的主要课题。
这一调整看似简单，但对于习惯了粗放式发展的行业来说，要摆脱路径依赖，实现增长方式的转轨和优化，并不是一件容易的事。
近日，行业“优等生”龙湖集团发布2020年半年报。这份详尽的报告，不仅体现了龙湖如何平稳度过疫情的影响，还展现了公司长期修炼的产品战略、财务技巧和管理优势，这些能力也将帮助龙湖穿越周期，行稳致远。
在充满不确定性的当下，龙湖的做法就像一份“标准答案”，均好而稳健，韧性十足，有很强的参考价值。
销售、利润双双增长
2020年伊始，新冠肺炎疫情的汹涌来袭为经济发展按下了暂停键，各行各业都在与这场前所未有的危机作战，协力渡过难关。在充满不确定性的当下，整个房地产行业都深受影响。
弱环境之下，龙湖集团依然坚守承诺，交付出向上增长的业绩。期内，龙湖实现合同销售1111.0亿，同比增长5.2%。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。
同期，龙湖实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%；其中物业发展业务营业额为452.5亿元，同比增长32.4%，交付物业总建筑面积338.3万平方米。
盈利能力也实现稳步提升。其中，归属于股东的净利润63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。
土地储备方面，在疫情严峻、土地市场冷清的1季度，龙湖瞄准优质项目，赶在溢价高峰前抓紧补仓。1-6月，共计新增53幅新地，新拓3城，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米，平均权益收购成本每平方米6425元。按地区分析，环渤海地区、西部地区、华南地区、华中地区及长三角地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的26.0%、23.0%、22.4%、16.8%及11.8%。目前，龙湖约90%的货量值集中在高能级区域，且成本合理，为后续增长奠定基础。
至2020年7月底，龙湖已布局于全国范围内的61座城市，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局，单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。截至今年上半年，集团已售出但未结算的合同销售额为3021亿元，面积为1770万平方米，为集团未来核心利润持续稳定增长奠定坚实基础。
在勤勉务实、踏实进取的过程中，龙湖亦不忘履行企业公民之责。2020年8月，龙湖集团正式成立ESG(环境、社会和公司治理)委员会，建立覆盖全组织范围的ESG工作小组，体系化开展ESG管控工作，将可持续发展的国际化标准，逐渐嵌入组织与战略架构，使龙湖的向善根基更加稳扎稳打。
截至今年6月，龙湖集团公益已捐赠累积超过9亿元，涉及教育文化、环境保护、市政安居、扶贫助残、抗震救灾等多个方面。鉴于在环境保护、社会责任及企业管治等方面的突出表现，龙湖集团近日被纳入恒生ESG指数50家成分股之一。
唯一的全投资级民营房企
在“房住不炒”的定位下，降低杠杆率，控制有息债务一再被强调，尤其是疫情以来的融资宽松将难以再现。未来，市场也更将利好高度自律的房企。龙湖集团依靠高度的克制与谨慎以及“天晴补屋顶”的未雨绸缪，在今年初即把握窗口，完成了数笔境内外再融资。
受益于此，上半年，龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.55，稳健的财务盘面得以进一步夯实。
在行业融资难的背景下，截至2020年6月底，龙湖集团综合借贷总额为1685.6亿元。更为重要的是，无论是境外美元票据，还是国内公司债券，龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。
2020年1月，集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。此后，又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。
从债务结构来看，龙湖集团亦表现优异。有息负债中，一年内到期债务为人民币172.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为4.55倍。
得益于资本市场的优异表现，龙湖集团实力站稳投资级。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此，龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。
“永远不为还钱去融资”
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，强调实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，为控制房企有息债务的增长，监管部门出台新规，设置“三道红线”进行管理。种种迹象表明，以控制杠杆为目的的融资“强监管”，正在成为常态。
值得注意的是，在监管层设定的“三条红线”中，龙湖未踩到任何一条，位于“绿档”的范围。这也体现出公司多年来在财务上的自律。
这种能力是如何练就的？
“我们始终保有一定的余量，以负债率倒推，永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平，永远拥有主动权和自主选择权，这个控制点是非常重要的。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶说。
稳健而可持续的财务能力，已经成为龙湖的重要标签。这不仅保证龙湖的资金健康，又使龙湖有着较低的融资成本。两者相辅相成，共同成就龙湖长期健康的资金状况。
实际上，在充满不确定性的当下，各项能力的均好性也十分重要。龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓总结称，在传统房地产业中的能力，是公司立足行业的基本。比如，抓好节奏、在预设的城市获取土地的能力，对建安成本的控制能力，提高运营效率、实现项目去化的能力，等等。
此外，对多元化业务的运营，同样有助于公司分担风险。在龙湖的四个主航道业务中，除传统的住宅开发外，商业运营、租赁住房、智慧服务等业务的业绩贡献越来越大，并形成了协同效应。
这也令管理层对未来的业绩增长充满信心。邵明晓指出，今年不会对2600亿的销售目标做出调整。由于全年的可售货源达到4100亿，完成这一目标的难度不会太大。
此外，龙湖的利润会继续保持两位数的增长，预计今年的增速将超过20%。“这是龙湖这么多年能力圈的打造，包括整个团队的能力交付的成果。”
（文章来源：21世纪经济报道）