摘要：近期，SOHO中国交出了2019年的成绩单。财报显示，2019年SOHO中国净利润下跌3成。受写字楼市场入冬的影响，公司旗下的核心项目出租率出现了下滑，大部分项目租金收入也较2018年有所减少。
参加综艺、制作木工艺品、开减肥班，潘石屹似乎成为了中国最“不务正业”的房地产商。近期，SOHO中国这家聚焦于投资房地产开发和物业租赁的公司交出了2019年的成绩单。财报显示，2019年SOHO中国净利润下跌3成。受写字楼市场入冬的影响，公司旗下的核心项目出租率出现了下滑，大部分项目租金收入也较2018年有所减少。
另外，近期，SOHO中国深陷私有化传闻，2019年财报也显示将不派息。目前，针对私有化传闻以及财报显示出来的种种问题，《华夏时报》记者向SOHO中国发去了采访提纲，但其表示近期不会作出回应。
净利润下跌3成
对比其他房地产上市公司，SOHO中国仅24页的2019年财报看起来有些简单。业内有声音认为，这是一份“毫无惊喜”的成绩单。
从财务数据上来看，SOHO中国大部分财务指标与前两年相比变化不大。年报显示，2019年，SOHO中国全年营业收入为18.47亿元，2018年全年营业收入约为16.68亿元(剔除已售凌空SOHO「已售项目」租金收入)同比增长了11%，其中逾9成的收入来自于租金收入。
2019年SOHO中国的毛利润率约为82%，2018年则约为75%。另外，财报显示，公司在2019年度的归母净利润为13.31亿元。2018年，归母净利润为12.33亿元，但其是在剔除了出售凌空SOHO产生的非经常性利润之后。由此看来，2019年的归母净利润在这种计算方式下的确是产生了8%的同比增长。但是如果不剔除出售凌空SOHO产生的非经常性利润，真实情况则是，2019年归母净利润同比下降了30.85%。
另外，截至2019年12月31日，净借贷占归属本公司股东权益的比率约为43%，平均借贷成本约为4.8%，境外借贷占全部借贷约4.2%。
目前，疫情对于各行各业冲击较大。SOHO中国方表示，其对疫情的防控工作正在全国范围内持续进行，截至批准发行财务报告之日，未发现疫情对于财务报告产生重大不利影响。
核心项目出租率下降
从财报中可以得知，SOHO中国的营收主要来自于投资物业项目的租金收入。但在2019年北京和上海较不乐观的写字楼市场环境影响下，SOHO中国早已入市的7大项目中，有6大项目的出租率同比出现了下降。
其中，前门大街项目的出租率由100%下降至95%，望京SOHO的出租率由98%下降至86%，光华路SOHOII的出租率由95%下降至87%。另外，外滩SOHO的出租率也由2018年的87%下降至78%。
针对此项数据，SOHO中国方表示，戴德梁行的市场报告显示，北京和上海的写字楼在2019年年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降，而2019年SOHO中国在北京和上海的成熟项目的平均租金均逆势上涨，2019年第四季度出租率出现随市场走低的情况。
由此可见，“市场情况”似乎成为了SOHO中国核心项目出租率走低的不可抗力因素。而平均租金是否像SOHO中国在财报中所称的出现了逆势上涨，财报中并未具体显示。但是对比2018年的财报，《华夏时报》记者发现，SOHO中国旗下的核心项目租金收入大多出现了下滑。
例如，2018年，前门大街项目的租金收入为1.17亿元，2019年1.11亿元。望京SOHO在2018年的租金收入为3.86亿元，2019年租金收入为3.82亿元。另外，2019年，光华路SOHOII和外滩SOHO的租金收入同比2018年也出现了下降。最新进入市场的丽泽SOHO、古北SOHO则为2019年SOHO中国的租金收入贡献了不少成绩，同样使得SOHO中国全年的营业额出现了增长。
2019年11月，SOHO中国最看好的项目丽泽SOHO迎来了首批签约客户，其是一个位于丽泽商务区的大体量写字楼。彼时，北京的写字楼市场就已经面临供应过高的难题。当时，《华夏时报》记者曾就丽泽SOHO的租金水平采访了SOHO中国董事长潘石屹，潘石屹表示，租金水平太低，租金回报率更是“都不好意思说”。
而针对目前SOHO中国核心项目的具体租金水平和租金回报率，《华夏时报》记者向SOHO中国的相关负责人发去了采访提纲，但SOHO中国方表示，目前不对此作出回应。
未提私有化决定不派息
近期，SOHO中国深陷与黑石交易以完成私有化的传闻之中，但纵观整份财报，SOHO中国未提及此次交易。SOHO中国方也对《华夏时报》记者表示，近期可能都没有更新回应。
除了未提及公司是否会走向“私有化”之外，《华夏时报》记者发现，近期，SOHO中国2019年的财报中也未见“出售地下停车位”和“共享办公SOHO 3Q”的身影。
2019年9月30日，SOHO中国发布公告称，将向独立第三方出售2583个地下停车位，初始代价约为7.61亿元，预期将录得毛利润约为2.53亿元。但是SOHO中国2019年财报显示，公司出售物业单位收入仅为1433.5万元，这一交易是否进行完毕或到底是否录得，财报之中并未清楚显示。
而针对SOHO 3Q，在2019年10月份，市场上有消息传出，SOHO 3Q计划将旗下11个项目打包卖给筑梦之星，在2019年的财报中，这一项目或者这一交易带给公司的影响也未有显示。
此外，真正引发市场关注的是财报中的一句话，“董事会决议今年不派发末期股息”。投资者猜测，“不派息”或许与私有化有关。近年来，围绕着潘石屹的一直是“卖卖卖”与“跑路”传闻，但其曾在2019年年底多次表示，“不会跑的，别听信卖资产谣言”。
而针对上述财报显示的相关问题，《华夏时报》记者采访了SOHO中国方，SOHO中国方表示，目前所有问题暂时都没有回应。