“在不确定的市场，谋求确定的成长。”2019年年报中，龙湖集团控股有限公司(以下简称“龙湖”)提到了两个“确定”。
“特殊时期考验现金流，但是现金流不是危难时才要考虑，而是要‘天晴补屋顶’。龙湖在2019年下半年就开始注重现金流，2020年1月已完成了全年的基本融资。”在2020年3月24日的龙湖2019年度业绩线上媒体发布会上，龙湖董事长吴亚军如是说。
“疫情对集团业绩影响不大”
年报显示，主要财务表现方面，龙湖2019年合同销售额同比增长20.9%至2425.0亿元；营业额1510.3亿元，同比增长30.4%。其中，投资性物业收入57.9亿元(不含税租金收入)，同比增长41.5%；归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%；毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%。
此外，全年实现地产开发合同销售2425.0亿元，同比增长20.9%。分区域看，长三角地区、西部地区、环渤海地区、华南地区及华中地区签约金额在全集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。截至2019年年底，龙湖已售出但未结算的合同销售额约2535亿元，面积约1500万平方米。
城市布局方面，2019年，龙湖新增90幅新地，首次进入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。
截至2019年年底，龙湖土地储备面积合计6814万平方米，权益面积4742万平方米，业务已遍布京津冀地区、长三角地区、粤港澳大湾区、成渝地区等7个城市群的55个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，为后续的盈利增长奠定基础。
2020年前两个月，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为232万平方米，权益面积为178万平方米。
疫情之下，房企在项目开发及销售等方面均受到了不同程度的影响。基于疫情影响，近期对外披露2020年销售计划的房企大多对业绩数字持保守态度。
龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示，设定2600亿元的销售目标，可以保证稳健增长，1月~2月销售额140亿元，3月虽然没有完全恢复，但一季度200亿元销售应该没问题。2020年的销售供货按照预期没有问题，保持稳健增长没有问题。
他还表示，目前，龙湖已经实现153个售楼处的复工，武汉外的售楼处全部复工。2020年2月下旬开始，全集团200多个在建项目也已经实现部分复工。龙湖在武汉的布局仅占总量的3%~4%左右。因此，对集团整体业绩影响不大，整个市场事实上正在复苏，供货及市场反映都处于掌控之中。
保持平均借贷成本4.54%的低位
受疫情影响，房地产行业售楼处关闭、在建项目开复工推迟，房企的销售压力也随之提升，同时叠加偿债高峰期的到来，房企资金链进一步承压已成业内共识。
资本市场表现方面，年报显示，受益于境内外债券的最优发行与银行端的高信用，2019年，龙湖保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准。
报告期内，龙湖持续获资本市场认可，收获了穆迪上调展望为正面，标普上调评级至BBB，成为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构(标普/穆迪/惠誉)投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际(AAA)、中诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。2019年5月，龙湖被纳入香港恒生中国企业指数成份股，在良好的信用纪录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展方面进一步获得认可。
2019年2月，龙湖在境内成功发行22亿元公司债，票息介乎于3.99%至4.70%之间，期限介乎于5年至7年；2019年7月，发行20亿元住房租赁专项公司债，票面利率介乎3.90%至4.67%之间，期限介乎于5年至7年；2019年9月，在境外成功发行8.5亿美元10年期投资级优先票据，创近两年民营房企10年期美元债票息新低。
事实上，龙湖一直被外界称为房地产行业融资场上的“优等生”。年报显示，报告期后，龙湖于2020年1月成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。此后，又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。
长期看好租赁住房业务
近年来，物业服务投资所得亦是龙湖的稳定增长收入来源之一。
年报数据显示，2019年，龙湖物业服务发展业务营业额为1407.9亿元，同比增长29.5%。交付物业服务总建筑面积为1068万平方米。物业服务发展业务结算毛利率为32.1%。集团物业服务投资业务不含税租金收入为57.9亿元，较上年增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。截至2019年12月31日，集团的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米。
当被问及商户减租是否对企业营业收入有影响时，邵明晓回应称：“目前疫情对天街的影响还是有的，减免租金会减少几个亿的收入，但客户粘度也在逐渐加强。天街在2月有39个商场开业，复工的面积达到五六成。客流和客户的信息在恢复中。”
“中小学开学会是商业开业的起始点，这是龙湖的一个判断，目前影院不允许开业。”邵明晓表示，2020年，龙湖计划开九个天街项目，龙湖的天街会聚焦在大体量的商业城市中。今年，龙湖会尽力确保“60亿元+”的租金收入。
年报提到，除商场外，龙湖旗下租赁住房业务——龙湖冠寓——已陆续在全国30余个城市开业运营。截至2019年年底，龙湖冠寓累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%，开业超过六个月的房源出租率为87.3%。
谈及龙湖冠寓的发展计划，邵明晓在会上表示，龙湖长期看好租赁住房业务，2020年龙湖冠寓计划开到10万间，希望实现租金收入接近20亿元。
物业服务方面，年报数据显示，2019年，龙湖物业服务集团品牌龙湖智慧服务新进入45个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入42.8亿元(合并抵消前收入约为50.0亿元)，同比实现突破性增长。原有增值业务，如租售、美居、旅游、优选等均实现高速增长。此外，通过5年的探索实践，龙湖智慧服务于2019年全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建，将各业务场景充分线上化。
截至2019年年底，龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务，合约管理面积达4.28亿平方米，服务业主330余万户，业主满意度较高。
当问及物业服务部分是否会分拆上市时，邵明晓表示，暂时不会考虑分拆上市，龙湖智慧服务的毛利率可达到26.3%，除了基本物业费，创新收入占比已经达到50%。“接下来，龙湖会提高创新收入能力，这块的增长和毛利都是比较可观的。”邵明晓如是说。
未来，龙湖将继续坚守“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展。