因线上售房逆势抢收而在疫情期间赚足眼球的中国恒大(3333.HK，以下简称“恒大”)，在3月31日晒出了其2019年业绩成绩单。过去一年，恒大完成此前制定的2019年实现6000亿元的销售目标，实现核心利润408.2亿元。
然而，在业绩发布会上，新战略的发布却成了最大的亮点。恒大董事会主席许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
许家印进一步表示，2020年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；未来3年每年要把土地储备降低约3000万平方米，到2022年降低到约2亿平方米；把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
至此，于恒大而言，成绩只代表过去，其在未来还有更大的追求目标。一增、一控、一降之间，又将如何达成“万亿新恒大”？
2019年完成销售额6000亿元
年报显示，恒大2019年实现营业收入4775.6亿元，较2018年增长2.4%，净利润为335.4亿元，净利润率为7%；年度毛利为1329.4亿元，毛利率为27.8%；核心业务利润为408.2亿元，核心业务利润率为8.5%，对应的股东应占利润为172.8亿元。
具体而言，恒大2019年营业收入中，物业发展部分收入为4645.7亿元，同比增长2.6%；物业管理收入达43.8亿元，同比增长7.6%；投资物业收入达13.6亿元，同比上升15.3%。
2019年，恒大录得合约销售额6010.6亿元，较2018年同比增长9%；合约销售面积5846.3万平方米，较2018年同比增长11.5%；合约销售均价为10281元/平方米。
报告期内，恒大新开盘项目178个，分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、昆明、太原、西安等数十个城市；处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个，分布于254个城市；年内共计901个项目实现交楼，交楼金额为4645.7亿元。
过去一年，恒大新购项目153个，总面积为6703万平方米，其中收并购取得3305万平方米，占比49%，新项目均衡分布于北京、广州、南京、太原、昆明、成都、重庆、杭州等城市。在价格方面，新购土地储备原值为1408亿元，平均楼面地价为2101元/平方米。
截至2019年末，恒大总土地储备2.93亿平方米，较2018年底降低3.3%；土地储备原值5273亿元，平均成本1800元/平方米；项目总数为876个，分布于中国237个城市。
值得注意的是，总土地储备中，一二线城市土地储备原值达3524亿元，占比67%，平均楼面地价2252元/平方米；三线城市土储原值1749亿元，占比33%，平均楼面地价1281元/平方米。同时，恒大拥有旧改项目101个，其中深圳6个项目合计122万平方米纳入土地储备。
截至2019年末，恒大的资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
3年降债4500亿元
行至2020年，许家印透露，今年对恒大而言是极其重要的一年，因为集团的发展模式会发生根本性改变，即通过大量消耗现有土地储备回笼现金，以实现负债及负债率的大幅下降。因此，今年拟定的销售规模为8000亿元，2022年冲击1万亿元；自2020年起每年降债1500亿元，至2022年合计降债4500亿元。
事实上，恒大高企的负债规模长期被业界所关注，在业绩频频取得新高时，业内关注的落脚点始终是恒大能否做到“减负前行”。而究其负债高企的背后原因，实际上与恒大的发展路径相关。
恒大董事局副主席、总裁夏海钧在业绩会上表示：“万科在1984年成立、碧桂园在1992年成立，而我们在1997年才成立了第一个项目公司，也就是说到2016年这前20年成长的过程中，恒大扮演的是追赶者的角色。在这其中，我们的战略是高负债、高增长，并取得了进入前三的辉煌成绩。2016年，公司实现了3700多亿元的销售金额，2017年开始，公司的发展战略从‘三高一低’(高杠杆、高负债、高周转、低成本)向‘三低一高’(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。”
2017年~2019年，恒大主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式，实现总负债水平及负债率同比大幅下降。
从数据上看，恒大2016年的净负债率约为450%，2017及2018年分别下降至183%、151.9%，2018年的总借贷水平较2017年底下降595亿元，降幅为8.1%。
许家印在业绩会上表示，根据不同的时期、不同的阶段、不同的情况，企业都会做出不同的经营发展战略。“根据公司现在发展的情况，总负债及负债率还是偏高，或者说比较高。因此，我们把总负债降下来，资金成本会下降。也就是说，毛利率会提高。”
而要实现降债这一目标，确保“高增长”与“控规模”则是关键。
2022年冲击万亿元
恒大施行的新战略中，保持高增长依旧占有一席之地，也是基本前提。
值得一提的是，今年以来，恒大通过实施“网上销售”实现了一季度业绩的“开门红”。夏海钧在业绩会上披露，公司2020年一季度销售额为1465亿元，同比增长23%，销售回款1133亿元，同比增长55%。
亿翰智库数据显示，恒大领衔2020年1月~3月中国典型房企销售业绩Top200榜单(包括全口径、权益口径、并表口径3个数据范围)，其次为碧桂园、万科。
自2020年2月13日以来，恒大以线上售房作为疫情影响下突破市场的重要窗口，前后数次调整销售政策，以价换量。3月1日，恒大召开新闻发布会称，2月份网上累计认购房屋99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。只不过，恒大在2月份业绩报告中提及，网上认购的客户既有自购买家，也有兼职卖房的“恒房通”会员，因此网上认购金额并非最终合约销售金额。
3月5日，恒大发布公告称，2月份实现合约销售447.3亿元，同比增长108%，销售面积513.8万平方米，同比增长154%，截至2月末，恒大累计销售853亿元。
提及2020年实现6500亿元的目标，夏海钧称：“我们对社会公布的是6500亿元，但今年内部的指标是8000亿元。同时，我们将每年保持均衡的增长，实现公司2022年销售1万亿元的目标。”
实现万亿元的底气何在？夏海钧认为，恒大在房地产企业中最大的优势，便是拥有良好的土地储备，“有面粉就有面包”。“恒大在做出土地价格增长高于利息增长的判断后，通过抓住中国房地产的黄金20年，储备了非常多的低价土地，平均土地成本低至1800元/平方米，为我们未来3年‘高增长、控规模、降负债’打下了最坚实的基础。”
许家印也表示，目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元。加上有了第一季度的销售表现，因此完成8000亿元销售并无压力。
土地规模降至2亿平方米
事实上，恒大负债高企还与并购土地有关。
夏海钧在业绩会上表示，恒大2019年新增土地储备中的约50%属并购而来。“这些都是中小企业在发展过程中扛不住了，由恒大接过来。我们负债高跟这个也有关系，这里面涉及的信托比较多，但其实不是恒大借的信托，是我们收购二手项目时由这个项目原本带过来的负债，其中没到期的信托产品变成恒大的债务，并由恒大并表。随着并购大潮的慢慢退却，我相信恒大的利息成本、债务成本会大幅度降低。”
许家印在业绩发布会现场算了一笔账：“2018年和2019年，恒大实现的销售回款每年维持在4500亿元左右。如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”
因此，作为降债的另一路径——控规模，也成了恒大未来3年的重要工作。
具体而言，许家印提及要实现“土地储备负增长”，即未来3年每年要降低3000万平方米，3年总减少9000万平方米，到2022年土地储备规模将控制在2亿平方米左右，以降低土地费用支出，减少资金沉淀。
夏海钧表示：“土地储备这块，我们减少了2000多万平方米，也减少了几百亿元的土地储备。综合起来，每年大概在规模增长和控制土储方面能够获得2000亿元左右的现金余额。”
同时，恒大还采用强有力的成本控制，实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用。
“按照2020年土储规模降至2亿平方米的目标，以后3年每年新增的土储是在4000万平方米左右，此前则是6000万~8000万平方米。”夏海钧如是说。
通过“高增长”“控规模”两条腿走路，坚定地朝着一个“目标”进发，一个全新的恒大正走在路上。
（文章来源：中国经营网）