野村发表研究报告指，绿城服务(02869)去年业绩略逊于该行预期，主因教育业务经营开支较高及在新会计准则下租约的财务成本上升。尽管公司物业服务及向非业主提供的增值服务增长强劲且具高可见度，惟在新冠状病毒疫情下，该行对其家庭代理及教育业务并不乐观，相信公司今、明两年纯利率将持续受压，维持其「中性」评级，并下调目标价4%，由9.3港元降至8.9港元。
野村认为，公司充裕的储备面积将可支持公司对物业服务收入的预期，即按年增长20-25%；由于项目储备按年升42%，公司亦预期来自非业主的增值服务收入可按年增加20-30%。不过，尽管绿城服务预期来自业主的增值服务收入可按年增长20%，惟野村认为在疫情下要达标恐有难度，而公司希望教育业务今年亏损可按年持平，在教育业务未能扭亏之前，预期公司今年来自业主的增值服务毛利率将按年跌1个百分点至26%，21-22年则料会改善至27%。
野村下调公司今、明两年核心盈利预测14%，以反映来自业主增值服务毛利率较低及财务成本上升的预期，并认为公司估值虽合理，惟在同业中，该行较偏好雅生活服务(03319)及碧桂园服务(06098)。