3月31日，恒大以网络“见面”的形式拉开了年报披露的帷幕。2019年度恒大实现合约销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，负债率159.3%，现金余额2287.7亿元，多项核心指标保持行业领先，销售额更是连续10年刷新年度销售纪录。
这家1996年才创立的企业，在许家印的带领下，从零开始一步步走向行业TOP3，走的是一条先快后好、先大后强，最终实现又快又好、又大又强的道路。而6000亿元之上，掌门人许家印对恒大有更高的期许。许家印在会上宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
在中国房地产高速发展时期，房企高销售往往伴随高负债，这在恒大身上表现尤为明显。然而，从行业发展环境来看，高负债模式显然已不适用于当下，不仅容易蚕食公司的盈利能力，也会阻碍扩张。
“强销售”增厚现金
强化销售、狠抓回款进而增厚现金，是房企降负债的不二法门。因此，许家印要求恒大销售要实现“高增长”，即今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。
如何实现高增长？恒大早有准备。今年恒大颠覆性实施“网上卖房”，一季度销售额1465亿元大增23%，销售回款1133亿元大增55%，行业排名第一，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，为实现全年8000亿元销售目标提供重要保证。
值得一提的是，年报显示，截至目前，恒大拥有2.93亿平方米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元。丰富的土地储备以及充足的可售货量，也让恒大“高增长”底气十足。
“控土储”降低成本
不少房企在快速发展期，都会通过积极拿地迅速做大规模，恒大也不例外。但大量的土地储备，也容易造成大量资金沉淀，不利于降负债。因此，恒大决定严格控制购买土地的规模，土储要实现“负增长”。
按照恒大既定目标，未来3年每年土储要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。房企最大的支出是土地款项，恒大通过控制拿地，将极大降低费用支出，所节约的成本亦将使负债结构得到有效改善。
此外，在多元产业方面，恒大也要收紧投资，5年内不再投资其他任何产业。通过严控土储、审慎投资，恒大收紧大部分业务的资本性支出，保证了充足的现金流，也有利于进一步降低负债。
“一增一控”降负债
作为恒大新战略的最终目标，许家印表示，恒大“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
恒大“强销售”与“控土储”并行的举措，可谓施策精准，为实现降负债目标找到明确路径。许家印现场算了笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”
恒大此次大刀阔斧实施战略转型，未来3年要降负债4500亿元，决心之大、力度之大前所未有。随着新战略的深入推进，恒大将有望进一步提升增长质量，从而实现更为稳健的发展。在“房住不炒”的整体发展基调下，房企通过杠杆扩张的道路已很难走通，大变革时代，如何步稳而谋远，在周期跌宕中胜出？唯有提高发展质量，才能决胜市场。