稍晚于其他房企，建业地产的业绩会定在了4月1日。
当天下午，董事会主席胡葆森、执行董事王俊、首席执行官袁旭俊、首席财务官胡平、投资者关系总监及首席投资官梅世荣出席会议。
与往常一样，会议的第一项流程是胡葆森致辞，随后梅世荣介绍了过去一年的业绩亮点。事实上，对建业地产而言，2019年是个特别的年份，这一年，建业实现河南县级市全覆盖，这一年建业提出要走出河南，这一年，建业首次突破千亿。
“千亿对房地产这个行业来说也不算什么新闻了，但这对业务聚焦在一个省的我们来讲，是具有标志性意义的。”胡葆森表示。
建业的战略期
“2016年，我们的房地产销售刚刚突破200亿，三年的时间，我们从200亿跨上1000亿的台阶，增长了4倍，对我们来讲也是不容易的，这是大家共同努力的结果。”
业绩会上，胡葆森回顾了过去一年建业地产的发展与变化，言语中透露出他对手中这份成绩单的欣慰与满意。
从数据上看，建业地产交出的答卷比较亮眼。
2019年全年，建业地产实现了河南省18个地级市及104个县级市全覆盖，合同销售金额录得1011.50亿元，同比增长约为39.8%，其中重资产的合同销售金额为718.01亿元，同比增长约为33.8%；轻资产的合同销售金额为293.49亿元，同比增长约为57.0%。按年度轻重资产合同金额计算，建业地产2019年在河南省市场占有率约为11.2%。
期内，该公司实现收益约为307.67亿元，较2018年度增加约108.1%；公司权益持有人应占溢利约为20.15亿元，较2018年度增加约74.6%。
“我们去年整个业绩还不错”，谈到建业地产的业绩增长、在河南市场的布局等情况，胡葆森如数家珍，娓娓道来。
“但任何事情都有两面性，三年增长了800亿，有没有问题呢？实际上也是有问题的。”他话锋一转，开始阐述业绩高速增长背后隐藏的一些弊端。
在胡葆森看来，近年，建业地产实现了高速的增长，与此同时，公司的负债有所增加，盈利能力没有实现同步增长，虽然去年的利润比2018年实现了70%增长，但离建业的利润目标还有不小的距离。
数据显示，年内，建业地产溢利率为7.9%，较2018年下跌1.7个百分点。同期，该公司的的毛利约80.05亿元，同比上升57.2%；毛利率为26.0%，较2018年下跌8.4个百分点。
对此，胡平也解释道，2019年公司的毛利率是一个正常的水平，2018年实际上是偏高的。2018年，在建业地产结算的资源里，郑州和洛阳相对毛利比较高的项目，占比比较偏高。而关于2019年的结算，毛利率就处于全省的平均水平，平均水平是25%左右。
至于负债方面，2019年，建业地产录得总资产1439.67亿元，总负债为1313.65亿元，资产负债率为91.24%，较2018年89.9%的负债率上升约1个百分点。此外，建业地产的融资成本亦由2018年约人民币2.26亿元上升74.8%至2019年约人民币3.95亿元。
“我们的毛利率有所下降、负债比例略有上升、成本节约空间还存在、产品的溢价能力并不是十分强。。。。。。这些就说明我们在经营管理上还有很大的提升空间。”胡葆森这样指出。
2020年的总要求
针对业绩背后暴露出的问题，胡葆森对建业地产的未来几年提出了新要求：“我提议把建业地产未来的2-3年称为‘战略巩固期’。”
按照他的说法，“战略巩固期”就是巩固过去三年快速成长的成果，同时要着力于降低负债率，提高盈利能力，提高自己的成本控制能力，从而在国际市场和国内市场还存在着不确定性的时候，把企业的发展安全性继续提高。
站在千亿的新起点，胡葆森显得更加的从容，或许，这种从容与淡定可以从其业绩数据窥探一二。
财报显示，于2019年12月31日，建业地产拥有物业销售未结转金额约为634.71亿元，其对应毛利约为146.05亿元，此外，合营企业及联营公司的物业销售未结转金额约为人民币174.66亿元，其对应毛利约为40.58亿元。
这也就意味着，上述金额将会在接下来的两到三年结转为建业地产的收益与毛利。袁旭俊在会上也提到，已售未结会是建业2020年业绩比较强有力的支撑，今年建业地产将销售目标定在800亿元。
事实上，当胡葆森将目光放到了企业的安全性与盈利能力上时，建业地产的管理层对新一年的布局和发展也有了新的考量。
最显而易见的是建业在中原的布局变化，这家下沉至河南“省市县镇村”五级市场的企业似乎慢慢地将重心重新拉回郑州大本营。
据悉，2019年，该公司通过招拍挂和股权合作获取土地约476.5万平方米，新增储备建筑面积约1303万平方米。截至2019年12月31日，建业拥有土地储备建筑面积约5093万平方米，其中权益建筑面积约3858万平方米。当中，该公司在郑州拥有的土储面积达到1371万平方米，占总土储的26.9%。
充足的土储是企业实现更高销售目标的基础，事实上，2016年至2018年三年时间，建业在郑州拿地的总金额约为75亿元。而去年上半年，建业频繁落子郑州，仅前三个月，该公司就花了55亿元在郑州拿下多宗地块，新增土储超过15万平方米。
也正是因为土储的不足，前些年，建业在郑州的市场份额逐渐降低。数据显示，2018年其在郑州市合同销售金额为137.99亿元，占重资产合同销售金额的比重为25.70%，较2017年再度下降0.7个百分点。
“在2019年的总销售中，郑州占22%”，袁旭俊预期，2020年，郑州的销售额占比将要达到25%左右，其他的地级市占到50%，另外我们的县里占到了25%。
“往后2-3年，我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40%。”
以下为建业地产股份有限公司2019年投资者业绩会问答实录：
现场提问：经过了2019年的突破，尤其是实现了全省县级市全覆盖之后，2020年主席会在公司的哪些方面继续努力实现突破？在全覆盖的市场里我们如何挖掘这些市场的潜力？
胡葆森：今年1月中旬的时候，我们在开封，在集团管理年会上就提到，大家知道我是一个忧患意识还算是比较强的人，我认为任何一个企业，主要针对我们自己过去3年的快速增长，从200亿增长到1000亿，这当然是一个很好的事情，也是我们管理团队带领全体员工拼搏的结果。但任何事情都有两面性，两年增长了800亿，有没有问题呢？实际上也是有问题的，我们其实在业绩的背后还是暴露出了一些问题。这就说明我们在经营管理上还是有很大的提升空间。
因此，我提议就把2020年，包括明年和后年，我的原话就是，把建业地产未来的2-3年称为“战略巩固期”。
战略巩固期就是从战略上来讲，我们从2002年开始实施这个战略，到去年用了18年时间做到了(省域)全覆盖，特别是过去3年实现高速增长，跨上了千亿台阶，这都是很好的事情，但遇到了一系列的问题。虽然我们看到今年的利润比去年实现了70%的增长，但离我们的目标，离行业的标杆水平还有不少的距离。所以我们的战略巩固期就是要着力于降低负债率，提高盈利能力，提高自己的成本控制能力。
也就是说在国际市场和行业国内的市场还存在着不确定性的时候，要把企业的发展安全性继续提高，巩固过去3年快速成长的成果，同时把自己的管理，把负债降下来，把自己的产品溢价能力提升，把我们产品的打造能力也继续提升，让我们的产品，企业的持续发展建立在产品和服务不断提升的基础上，实现一个有质量的增长。这就是今年我们管理的总目标。
对于规模的增长，今年作为董事会没有给管理团队提出很高的要求，刚刚讲到的800亿是经营团队自己提出来的，不是我要求的，我今年提的要求就是战略巩固期，让企业更加地安全。这是我对建业地产今年总的要求，巩固过去3年的快速成长的成果，继续提升我们的管理水平，让建业实现有质量的增长，总结出来就是几句话，谢谢。
现场提问：公司过去几年，甚至更长的历史，合约销售的占比是逐年下降的。但看到2020年的现金流规划里面，销售费用要增长30%，相对于合约销售的增长是快很多的。这个原因是我们会预计销管费用对合约销售的比例会有所上升呢，还是我们在合约销售的增长预算上是更高的？
胡平：我们在2019年的时候，刚刚我们主席也讲到了，全省覆盖的战略动作已经落地了。既然是全省覆盖，我们会进入一些县级市，所以相对应的我们这个管理动作铺开之后，在2020年的销售方面对应的营销人员投入，还有市场的推广都会有一个支出的安排。
第二，我们在2020年的销售是800亿，但面积增幅对比去年同期多，也就是说我们的项目会多，因为我们进的县比较多，单价比较低，但对应的人工投入是跟着面积走的，一般不会跟着金额走的。主要是这些原因，人员的增长和推广的增加，大概增幅会高于销售额。
现场提问：2019年已竣工但没有销售的面积有一个蛮大幅度的上升，将近240万平方米，这个数据跟竣工和实际入帐的面积的增幅也是相符合的。相对应我们2020年计划的竣工增长是比较低的，我们应该在这些数据里如何理解2020年结转收入的增长？是已竣工没有销售的部分归到2020年销售并且结转来支撑入帐的增长吗？
胡平：因为我们从2018年开始采用新的会计准则，结算的面积里面包括两个，一个是按时点交付的，一个是按照完工进度，所以竣工面积和交付面积和最后结转的面积，没有办法完全地匹配的。如果对于我们2020年的业绩可以看到，我们的已售未结这一块，会是我们2020年业绩比较强有力的支撑。
现场提问：想请教第一个是分红方面，今年50%的分红比例，未来我们应该怎么看分红呢？
王俊：因为业绩的增长，我们希望让股东分享到公司的成长，所以有一个比较慷慨的分红比例。分红比例我们按照总的净利润的50%分配。
有几方面原因，我们参考了地产行业今年有不少公司的业绩不错，分红的比例也不低，整个地产行业差不多在35%-50%之间的水平。第二，参考了公司现金流的情况，刚刚胡总也介绍了，实际上1-3月虽然受到疫情的影响，但在3月我们取得了不错的销售业绩。所以结合几方面，我们有这样的分红政策。
现在的分红比例，也是跟我们上半年的分红比例是相若的。我们的分红比例每一年都会评估，每一年评估的几个参考因素也是基于我刚刚说的几点，第一是当然看企业现金的情况，视企业现金的情况决定分红的比例；第二，会参考同行业的水平；第三当然看公司的业绩，公司业绩好就会分得多一些。不是说这一次分得比较慷慨，以后每一次都会按照这样的比例来，但总的原则在不影响公司现金的情况下，还是希望给股东一个持续稳定的回报。
现场提问：关于咱们以后销售的城市能级分布，中期的时候提到一个目标，要增加郑州的贡献率差不多30%，比2019年的22%的贡献率是有上升的，与此同时管理层提到说要继续深入全覆盖，下沉镇级、县级市，请问一下管理层2020年和以后整个推盘的计划是怎样的？郑州以及更低能级的镇级的分布，谢谢。
袁旭俊：我们2019年郑州的销售占22%，今年也做了这么一个安排，今年整体的销售郑州占到25%左右，其他的地级市占到50%，另外我们的县里占到了25%，基本是这样的布局。因为我们2019年获得了大量郑州的土地，整个销售体现后面慢慢有这个过程。同时我们在2020年新增土地的时候都关注到了，我们拿土地的重心关注到郑州、洛阳，包括新乡、商丘等高回报的城市，我们也会做一些倾斜，这种前提下，往后2-3年，我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40%，2020年郑州的销售份额会占到25%-30%之间，确保25%，大概是这样的情况。
现场提问：从技术层面来讲，轻资产之后的结算是怎样的情况？这次疫情，如果公司的工期或者整个交付和结算有一定的滞缓，轻资产的收入包括入帐会不会有一些影响？
胡平：我们轻资产的结算主要是整个项目开发周期平均计算的，如果一年12个月除以开发周期以后乘以12个月，是当年确认的结算收入。目前疫情的影响我们判断是2个月左右，对全年结算的影响是很少的，这个不用担心。
现场提问：现在政策方面不是一刀切，弹性会高一些，想请胡总介绍一下河南省的房地产政策，您怎么看疫情过后大概会有怎样的政策方向？
胡葆森：我印象中大概从2001年、2002年开始频繁的调控，这也是政府控制这个行业正常的施政的行政手段，我们也经历了差不多20年的调控，对政策的敏感性从个人来讲逐渐降低了。
为什么呢？因为大家知道，建业28年了，在市场上经历了各种大的政策调控、波动，大的波动我印象从2009年国际金融危机那一次，包括2011年之后的双限，又包括土地市场在2004年的8.31大限等等。大家知道中央的宏观经济，经济全球化，受国际疫情的蔓延，包括前期国内疫情的影响，宏观经济今年肯定是受影响的。有些经济学家比较悲观一点地讲，今年可能GDP增长会跌到3%以下，当然这是比较悲观的。中央肯定还是希望能保持在5%，至少保持在5%以上，至于能不能保持在6%以上，大家还在努力。
从这个方向来看，从金融政策和房地产的行业政策来看，就我个人的经验来讲，不会继续收紧。但中国经济这几年通过宏观调控，刚刚取得了调结构的成果，不会因为疫情突发的影响，突然把房地产市场从供应端、从消费端又放开。供应端比如说原来的限价、限售这些供应端的控制也不会马上放开。从消费端那一端，比如说限购对每个城市，特别是河南郑州、洛阳这些二三线城市不会马上放开，让你对户籍的购房，限购的政策突然马上放开，我想也不会。
所以无论是供应端还是消费端，不会对房地产行业马上放开，让你像10年前或者15年以前那样，我觉得还不会，因为突出的还是“稳”字，不会把房地产作为短期刺激经济的手段，这个政策两年前已经开始实施了。不会把中国的经济对房地产的依赖性，不会继续增强，也不会因为疫情的影响突然把房地产拿过来作为一个很重要的武器，或作为刺激经济的重要手段，我觉得也不要有那么高的期望。
我总的判断，今年无论从供应端还是消费端，政策上不会有大的放开。反而在金融政策上，对实体经济大家都看到不断地降准，不断地释放贷款，使得流动性会增加，这些虽然没有直接的，但从间接的对供应端和消费端都会一部分流入到房地产这个行业。对房地产来说，利好的消息还是有的。
我总的判断，今年市场虽然受疫情影响，可能有10%左右的下调影响，但从比较好的、比较健康的企业来讲，过去几家比较优秀的企业也没有调低今年的目标。好的企业对政策的依赖性不会那么高，反而生存状态不好的企业，即使没有疫情，在房地产市场格局的调整过程中也会逐步地出局，只不过因为疫情的影响他们出局的速度可能会加快。这是我对市场总的判断。
现场提问：过去半年开始看到726(筑友智造科技)和832建业地产有一些互动，管理层对726上市公司(筑友智造科技)和建业地产，往后怎么看整个公司的发展？
胡葆森：去年业绩发布会的时候，中期也有朋友问到这个问题，我今年从大建业集团的角度做出了比较重要的并购，主要因为我大约在15、16年之前，我和王石、冯仑经常去日本，看日本的住宅产业化，我去年也和大家谈到了这一点。建业地产收购筑友的目的是希望帮我们树立行业自信。
房地产行业虽然过去20年取得长足的发展，但从产品质量来讲跑冒滴漏的现象没有得到根本的解决。怎么解决呢？还是通过房子在建造的过程中利用模式化、标准化、产业化几个手段，设计的模式化、产品的产业化，以及整个产业链的标准化，来实现产品的跑冒滴漏问题得到根本的解决，也就是说提高你的产品自信。
建业地产过去28年培育了战略自信、品牌自信、文化自信，我们从5年前开始着力于产品自信，所以在产品自信过程中收购筑友是非常重要的举措，通过筑友和地产形成的协同，主要解决我们产品制作过程中跑冒滴漏的问题，让我们的产品不断地提高住宅产业化率，不断地把我们的产品交给筑友去智造，让我们的产品在市场上通过产业化，标准化、模式化，设计改善产品的质量，从而进一步提高我们的产品品质，从而树立我们的产品自信。今后他和建业地产的协同还会不断地增多。
这一点我刚刚讲了这么多，他和建业地产今后把产品的制造，包括智能化在智能家庭、智慧家庭、智慧楼宇和智慧社区，三重智慧系统，今后筑友智造也会担负起这个责任，也就是说让我们的产品在市场上，能够帮助建业地产树立我们的产品自信。
关联交易数额比较大的时候还会开特别股东大会，甚至提交股东大会表决，这方面随着关联交易的增多，我们会按照市场的要求提前做准备，做披露的准备。
现场提问：资产负债表上看到受限制现金增长到80亿的水平，可不可以介绍一下80亿里面是怎么受限制的？
胡平：这些受限主要是三个，一个是我们按揭的保证金大概有25亿，另外是我们做商票的承兑保证金接近24亿，另外我们做了长期的，超过3个月以上的定期理财，大概有21亿，主要是三个部分的组成。
现场提问：关于公司的轻资产业务，这一块收入贡献今年已经超过10个亿了，近期我们会有分拆的打算吗？如果要拆分，公司会不会考虑以特别股息的方式分派给现有股东呢？
王俊：轻资产的分拆方面，我们目前没有可以披露的信息，如果有的话我们会第一时间做公告的披露，目前没有任何可以披露的信息。
现场提问：公司去年探索往河南以外地区发展的可能性，管理层能不能分享一下走出河南的进度是怎样的？
胡葆森：我去年在轻资产走出河南的时候提出三个条件，中原建业，就是我们的轻资产业务承担着走出河南的战略任务，但我依然会坚持三个大的原则：第一，走出河南必须是用轻资产的模式；第二，我们相对有一个半径的限制，大约就是以郑州为中心，用500公里划了一个范围。
因为我们的郑州是中国高铁的重要枢纽，现在除了东西南北四个方向以外，米字形，东南、东北、西南、西北四个方向，现在往西南方向的重庆、四川那边高铁也通了，往东南方向的安徽、合肥方向的高铁也通了，也就是有六个方向，米字形的八个方向已经通了六个方向。为了发挥交通优势，未来两年往山东济南的东北方向，以及往山西太原的西北方向，这两条高铁未来两年也会开通，这样一来为整个轻资产业务走出河南提供了非常好的条件。研究高铁500公里的半径，我们划了一个范围大约有3亿人口。
其实这是建业地产2008年上市的战略指向，要做中国中部的市场，500公里半径的原则我们要坚持。我们去年在新疆库尔勒有一个轻资产项目，因为河南老乡在那里，大家知道新疆有将近300万河南人，有一些创业有成，也拿有地，希望用轻资产业务跟我们合作，而且大家看到成果很好。新疆库尔勒的项目11号开盘那一天，3个小时把200套房卖完了，那个超过了500公里半径，这只是一个个别现象。包括在海南也有几个项目，主要以轻资产为主，大家要知道，河南人在海南买房子，在过去十几年一直是在海南房地产市场的前三位，我们在海南的项目80%以上是河南的消费者。除此以外都是500公里半径的消费者。
第三，我们做中原文化小镇的产品形态为主，所以我去年给大家报告的走出河南的三个扩张原则，轻资产、500公里半径和中原文化小镇的产品形态，未来还是执行这三个原则。