中国恒大(3333.HK)3月31日晒出2019年度成绩单，公司全年实现合约销售6011亿元，同比增长9%，继续刷新年度销售纪录；毛利率27.8%，现金余额2287.7亿元。上市11年的中国恒大，再次用核心指标的增长领跑业内。
与业绩同时公布的，还有中国恒大“新战略”。公司宣布从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。中国恒大集团董事局主席许家印表示：“要用最大的决心、最大的力度，一定把负债降下来。”
销售做“加法” 土储做“减法”
中国恒大“新战略”中的“高增长”，自然指的是销售高增长，许家印的目标是2020年实现销售8000亿元，到2022年实现销售1万亿元。这意味着未来三年恒大要实现4000亿元的销售增幅。
众所周知，房企最大的支出是土地款项。“控规模”控的主要是土地储备规模，许家印表示，恒大要让土储负增长，未来三年计划每年降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。此外，在多元产业方面，恒大也要收紧投资，5年内不再投资其他任何产业。
这一增一减之间，立下万亿销售目标的恒大底气何来？
年报显示，2019年恒大实现营收4775.6亿元，同比增长2.4%，毛利1329.4亿元，毛利率为27.8%，是地产行业最会赚钱的公司之一。
土储方面，恒大则居行业低位区间。数据显示，恒大2019年共购得土地储备153幅，新购土储建筑面积6703万平方米，平均成本2101元/平方米。
恒大目前拥有2.93亿平米土地储备，公司表示，今年总可售面积预计约1.32亿平方米，可售货值1.27万亿元，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元。
从今年一季度看，凭借充足的土地储备及“网上卖房”营销策略，恒大实现销售金额1465亿元，销售回款1133亿元，同比分别增长23%和55%，均创历史新高，为公司全年销售目标的实现奠定了坚实基础。
许家印表示，只有实现销售额大增，才有更充足的现金流，但如果投资不收紧，依然进得多出得也多，降负债也就无从谈起。
千方百计“降负债” 走高质量增长之路
中国恒大“新战略”看似剑指多端，实则只有一个核心目标，即降负债。许家印明确表示，恒大未来三年要把有息负债平均每年下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。
在业绩发布会现场，许家印还算了笔账：2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算的话，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。“这样一增一减，就一定能实现2020年有息负债下降1500亿元的目标。”许家印如是说道。
业内人士表示，就房地产行业而言，降负债早已成为整个行业的集体诉求。在“房住不炒”的政策基调下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已经很难走通。作为国内土地储备最高的房企，恒大此番主动降负债，以销售“加法”、土储“减法”来实现负债的大幅下降，体现了其走高质量增长之路的决心。
展望2020年，“稳”将是房地产市场的主基调，也是恒大转型的土壤。分析人士认为，强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现“新战略”提供强有力的保证。三年后，恒大销售规模有望超万亿，负债将降至行业中下水平，届时，外界将看到一个不一样的“新恒大”。