在连续三年超额完成年度销售目标之后，世茂房地产(00813.HK)于2019年再次实现了对自我预期的超越。至此，外界颇为关心的行业前十卡位战终于尘埃落定，开足马力的世茂房地产重返前十，跻身行业第九位。
实际上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾一再强调，公司没有重回前十的压力。对世茂房地产而言，在收并购市场频频出手，不仅仅是积极补仓，更是对企业间合作的深入探索。如此看来，排位的晋升只是世茂房地产实现自我超越的必然结果——规模相若，快者必胜。
在规模道路上策马扬鞭的世茂房地产，并未忽视增长质量。2019年，世茂房地产的各项盈利指标皆实现了稳健增长，更为难得的是，世茂房地产旗下的酒店、商业及物管板块收入规模超过60亿元。
就在年度业绩发布的同一天，世茂房地产公布了更名消息，将“世茂房地产”更名为“世茂集团”。显然，后者更适合世茂房地产当下的发展路径。
连续3年超额完成目标规模跳涨助排名上升
在2016年结束去库存调整后，世茂房地产制定了一个为期五年(2017年-2021年)的发展计划。其中，最为主要的是实现销售业绩的快速增长。
此后的两年时间里，世茂房地产的销售增速有目共睹。在2017年-2018年，销售额同比增长47.9%及74.8%，继2016年之后连续超额完成年度销售目标；
2019年，世茂房地产更进一步，实现合约销售额2600.7亿元，同比增长47.6%，再次超额完成全年销售目标。
更难能可贵的是，世茂房地产的销售回款在2018年突破1300亿之后，2019年再创新高，为1950亿元，同比增长42%。
至此，世茂房地产实现了连续三年“有质量的高速增长”。而在世茂房地产的快速增长计划中，尚有两年时间。许世坛曾表示，“我们长远的规划就是希望比同规模的企业增速快”。
对于规模较大的企业，无限靠近阈值，突破就愈发困难。当下，前20强房企的平均增速为20%左右。而世茂房地产则将增速维持在45%以上，这无疑是一种“后发先至”式的抢位。
在疫情的影响下，2020年房地产行业增速将受到市场下行的较大冲击，世茂房地产将年度销售目标锁定在3000亿元。与近年来设定的稳健目标相同，世茂房地产并没有给自己施加较大的增长压力。在许世坛看来，世茂只要保持每年的进步，在行业中前进是必然的。“至于前进一名还是两名，我们没考虑这么多，反正我们就是要进步”。
营收迎5年来最高增速多元化布局更趋均衡
许世坛口中的进步，并非单指销售业绩，而是实现有质量的增长。
为此，世茂房地产曾于2015年-2016年主动放缓对规模的要求，转而追求有质量的增长。
经过两年的主动调整优化后，开启新计划的世茂房地产将规模与利润并重，逐步追求规模效应的良性循环。
2019年，世茂房地产实现营业收入1115.2亿元，同比增长30.4%，为近5年来的最高增速；毛利同比增长26.6%至341.3亿元，毛利率达30.6%，持续维持在30%以上。
同时，世茂房地产年内核心业务净利润上升30.6%至153.3亿元，年内股东应占核心业务净利润上升22.5%至104.8亿元。未来，世茂房地产的权益利润有望继续维持在20%以上的增速。
值得一提的是，世茂房地产拟更名为世茂集团，董事会认为更改公司名称将更有效反映集团的业务现况，并有利于提升集团的企业形象以及未来业务发展。
实际上，世茂房地产早已围绕地产主业，展开多种业态的持续精进。从“地产+”到“大飞机战略”，世茂房地产与时俱进——从以房地产为核心，酒店、物管、商业、旅游娱乐作为重要“两翼”，再到增添高科技、医养、教育等新业态“尾翼”，世茂房地产的多元化布局已愈趋平衡。
期内，世茂房地产来自酒店、商娱及物管板块的收入获得了稳健的增长，收入规模合计达65亿元。其中，酒店收入突破22亿元，商娱收入18亿元，物管收入25亿元。
与成本较高的物业销售不同，这些板块不仅为世茂房地产带来了可观的利润，也提供了稳定的现金流，并持续保持世茂房地产在穿越市场周期时的竞争力。
对于多元化板块的未来，世茂房地产也打算踩准自身发展计划的时间点。许世坛表示，集团旗下物业和酒店板块将在未来两三年内分拆上市，物业的上市速度会更快一些。
负债结构持续合理安全边际逐步提升
体现世茂房地产有质量增长的另一面，是公司长期稳定的财务策略。
2019年，世茂房地产的净负债率约为59.7%，连续第8年维持在60%以下；借款余额约为1265.6亿元，占总负债的35.7%，较2018年下降4.4个百分点，不仅在同规模企业中处于低位，亦在行业中处在低位。
其中，短期借款约为367.8亿元，占比29%，长期借款约为897.8亿元，占比71%。
同时，世茂房地产的期末在手现金约为596.2亿元，实现现金短债比约1.6，表示公司流动性充裕，短期偿债无忧。
在融资方面，通过发行5-7年长期限、利率位于3.23%-5.6%区间的公司债，逐步置换短期债务，提高财务安全边际。此外，世茂房地产于期内进一步降低融资成本至5.6%，处于行业低位。
构建“合作共赢生态圈” 增强多元化协同发展效应
丰富的土储资源，支撑起了世茂房地产未来的发展信心。
截至2019年底，世茂房地产的土地储备(权益前)约7679万平方米，货值超过13000亿元，遍布全国120个城市，总项目数达349个。
仅在2019年，世茂房地产就新增了5000亿元的土地货值，不仅对当期销售产生了助推，也为未来的发展增加了底气。其中，约有三分之二以上来自于收并购，让期内的土地成本低至每平方米5035元。此外，世茂房地产并不追求百分百的权益收购，在降低收并购投入的同时，这些项目也将进一步扩大其净利润。
作为去年在收并购市场频频出手的熟面孔，世茂房地产的最大手笔，无疑是鲸吞福晟。可以说，世茂房地产收并购逻辑的大发散，催生出了“世茂福晟”平台。
在许世坛看来，优质项目的收购机会固然不容错过，更为重要的，是在住宅项目之外，是否还存在能助推世茂多元化业务的优质项目，从而以收购资产包的形式实现更高收益的投资。
不过，仅止步于针对资产包的收购，还不能被称之为创新。
为加快资产包项目的落地，世茂房地产专门让旗下世茂海峡发展公司与福晟进行对接，将主导的大部分项目在当年实现落地销售，完成高效率地利润转化；同时，世茂房地产还对资产包内的项目抽茧剥丝，优先将优质项目进行转化。
上述企业间合作的新模式被世茂称为“合作共赢生态圈”，通过梳理庞大的资产包，最大化降低从投入到转化所需的时间。
目前，福晟住宅项目近1200亿货值的土储，丰富的土储足以满足其四年的发展。
不仅如此，世茂房地产也在城市更新等方面与福晟展开了合作。在城市更新方面，世茂福晟合作的项目货值超过3000亿元。尽管旧改项目的周期较长，但从长远来看，项目的庞大货值已被世茂房地产锁定，将带来稳定的利润与现金流。世茂房地产也将根据旧改项目的进度，优先关注市场潜力较大的城市及区域，提升落地效率。
“福晟优质的商业资产我们也在密切关注，”许世坛表示，“最重要的是‘福晟六建’，这是打造世茂建筑施工产业链的重要一环。”
随着疫情得到有效控制，行业也将迎来新的分化。许世坛认为，2020年是收并购的好时机，中小开发商面临较大压力，将给保持充分流动性的大房企带来更大机会。
不过，世茂房地产2019年新增的5000亿货值，在许世坛眼中已经足够消化一段时日，更为稳妥地保持进步是世茂房地产今年的主题，“今年的土地预算在回款的50%左右，不会特别多”。
显然，维持稳定的增储节奏，提高对收并购项目的要求，继续寻求“合作共赢生态圈”的优质伙伴，将成为世茂房地产未来的重要方向。