2020年一季度即将收尾，在全球股市不景气的大环境影响下，多家房地产相关上市公司密集发布了年报及业绩会，并于当天收绿——业内纷纷戏称“爆雷季”。
连疫情中股价表现坚挺的内房物业股亦未能幸免。据港交所数据，3月18日，碧桂园服务收跌0.5%；3月25日，奥园健康收跌2.34%；3月27日，佳兆业美好收跌3.31%；同日，烨星集团收跌3.79%。
直到3月30日出现了例外：截至收盘，鑫苑服务低开高走、收涨6%，报1.59港元/股；同时，恒生指数报23175.11点，微跌1.32%。
股价涨跌只是一时表现，经营良好、为股东带来实际收入才能得到长久的市场认可。诚然鑫苑服务3月30日股价涨幅达6%，但自上市伊始的2.8港元/股已几近“腰斩”。喊号保持每年30%的增速之后，鑫苑服务要走的路还很长。
第二曲线与6亿现金
毋庸置疑，2019年10月方完成港交所上市的鑫苑服务算是物业股中的新面孔。在3月30日的业绩会中，行政总裁王研博、首席财务官黄波、副总裁王彦涛等管理层出席现场；董事会主席张勇仅远程视频致辞。
作为上市元年的首份答卷，鑫苑服务的财务表现尚可：2019年收入5.34亿元，同比增长35.8%；毛利润2.02亿元，同比增长51.0%；净利润0.81亿元，同比增长6.8%。
其中，支柱业务物业管理服务收入3.14亿元，同比增长20%；“第二增长曲线”增值服务、交付前及咨询服务的收入涨幅明显，分别为66.2%、68.7%，在总收入的占比提高至24.2%及17%。
首席财务官黄波明确表示了对第二增长曲线的看好：“物业管理服务仍然是鑫苑服务最大和最核心的业务，但增值服务和交付前及咨询服务的发展速度会高于物业管理服务。”他指出，增值服务已经成为鑫苑服务利润的最大来源。
据行政总裁王研博透露，鑫苑服务的增值服务分为空间运营、居家服务及资产管理，后续会在长租公寓、社区租赁、社区教育、社区养老等方面寻找新的增长点。
另一个需要划重点的财务指标是6.06亿元现金。对此，鑫苑服务表示，其账上现金主要来源于日常经营收入与上市募资所得的1.97亿元，计划60%用于市场服务拓展，瞄准土地、收并购等，15%用于拓展增值业务，15%用于提升智能化技术水平。
正如桥水基金瑞·达利欧所提示的那样，2020年是一个现金为王的时代。新的并购机会不断涌现，手持6亿元的鑫苑服务是否会在本次大洗牌中通过收并购来做大做强？鑫苑管理层们没有给出明确回复。
据观点地产新媒体此前报道，鑫苑服务的收并购目标需要同时满足三个条件：在管建筑面积须超过200万平方米，最近期财政年度的收益须超过5000万元或同期纯利超过500万元，纯利率超过8.0%。在半年前的招股书中，鑫苑服务称目前没有这样的项目。
半年之后，鑫苑服务的回应是：鉴于公司去年刚完成上市，在重大收并购方面的工作仍在接洽中，业务成果会在2020年以后年度体现出来；同时，将会在国企改制、城市更新改造、三供一业改革中寻找机会。
基于近期经营情况，鑫苑服务喊出了未来每年增长30%的目标。2016年至2019年四年期间，鑫苑服务分别实现了总收益2.28亿元、2.97亿元、3.93亿元、5.34亿元，复合增长率约33.6%，其中2019年增幅35.8%；净利润0.26亿元、0.69亿元、0.76亿元、0.81亿元，复合增长率52.9%。
下一个三到五年，鑫苑服务是否能保持增速、接近物业第一梯队？这不仅取决于其经营收入，也将受到其历史发展问题的制约。
依赖母公司与城市布局受限
作为鑫苑置业旗下物业上市平台，鑫苑服务对母公司的业务依赖突出与城市布局受限依然是投资者们重点关注的两大发展难题。
就其支柱业务物理管理而言，2016至2019年，鑫苑服务在管建筑面积增至2006万平方米，实现了约21.6%的年复合增长率，但这些业绩的增长多来自母公司的贡献，贡献占比分别为85.49%、82.23%、74.63%、63.5%。
诚然独立第三方物业管理的份额逐年上升，但其对鑫苑服务物业管理收入的贡献却始终未能突破20%。2016年至2019年期间，来自鑫苑地产集团的物业管理费用占同期提供物业管理服务产生收益约96.2%、88.9%、84.3%、82.1%。
对母公司业务的严重依赖，也反映在了鑫苑服务的城市布局上。虽然鑫苑地产集团为首批赴美上市、进军海外的中国房地产企业，其地产业务主要集中于国内，尤以河南大本营为重；鑫苑服务目前在管物业皆位于中国大陆，其中华中和华东区域收益贡献占比远超80%。
在面对投资者抛出的“是否考虑进入北上广深等一线城市”问题时，首席财务官黄波仅简单带过：“当前鑫苑在广州已有项目，将继续深耕五大拓展中心，希望有更大的发展。”
对母公司的路径依赖与城市布局受限这两个问题是多数物业公司都有的发展通病，而上市时间不长和母公司发展的区域性导致了鑫苑服务“先天不足”，在其业务发展上表现更为突出。
以碧桂园服务为例，其2019年营收高达96.45亿元，同比增长106.3%，其中第三方在管面积收入占比仅25%。上市不足一个月的兴业物联更为明显，其物业管理收入的98.9%均来源于母公司鸿坤集团。
如何破局？或可以参考奥园健康与佳兆业美好两种不同路径：两者皆与鑫苑物业规模相当，其中奥园健康以物业管理服务和商业运营服务并重，并新着力于发展大健康业务；佳兆业美好通过收并购导致第三方项目增多，从而降低了对母公司的依赖。
至于为何已披露年报的内房物业公司在发布业绩会的当天股价下跌，分析人士观点不一。有人认为，部分物业股的股价下跌系全球股市大环境不理想，“但算不上爆雷。”另有人称，受疫情影响，物业股早前已经股价上涨，现在是正常的市场回调；而鑫苑服务及鑫苑中国的规模及收入在内地房企中表现并无突出，当日6%的涨幅只是偶然。
而随着雅生活服务、滨江服务等更多物业企业的年报公布，“爆雷季”这一说法是否还能成立，答案就在这几天了。