在更名近3个月之后，杭州钱塘新区产业发展集团有限公司(以下简称“钱塘产发”)又因无偿划转子公司一事受到市场关注。
日前，钱塘产发对外发布公告称，其剥离下属与主业关联度不高的政府建设类、城市服务类子公司，具体涉及企业9家，包括杭州和达市政园林建设有限公司(以下简称“和达市政”)等。与此同时，钱塘产发也划入两家企业。
此外，由于房地产业务逐年式微，钱塘产发也在经历业绩下滑之痛，但在国家鼓励园区开发建设主体IPO的大背景下，钱塘产发似乎也在憧憬资本市场，“谋划上市”。
对此，《中国经营报》记者多次致电并致函钱塘产发方面，其办公室相关人员在接听电话后表示，无偿划转子公司股权等事项“是新区的整体安排”。
地产“枯竭”业绩下滑
在营收五连增之后，钱塘产发的营收增长之路仿佛被按下“暂停键”。
相关信息显示，钱塘产发成立于1991年8月，前身为杭州经济技术开发区北方总公司，随后在2007年实现事转企改制，现为钱塘新区管委会下属国资企业，主业为产业园区及商业服务等。天眼查显示，其在2019年11月由杭州经济技术开发区资产经营集团有限公司变更为现名。
Wind数据显示，钱塘产发2019年前三季度营收为12.23亿元，同比下滑8.76%，归母净利润则为0.14亿元，相比上年同期的0.38亿元，钱塘产发的下滑幅度达到62.68%。
值得注意的是，业绩下滑对于钱塘产发来说也许已“习以为常”。
财务数据显示，自2017年开始，钱塘产发即处于营收下行通道，其2017~2018年营收分别为22.03亿元、17.89亿元，而在此前的2012~2016年，钱塘产发的营收却是一路走高，最终在2016年达到23.29亿元的高点。
作为多年位居国家级开发区第一方阵的原杭州经开区下属国资企业，“背靠大树”的钱塘产发为何营收逐年下滑？
梳理可发现，房地产业务逐步“断粮”或是造成钱塘产发营收下滑的缘由之一，2016~2018年，其房地产销售收入分别为10.71亿元、7.52亿元、3.10亿元，下滑幅度巨大，到2019年第一季度，该项收入更是直接变成0。
房地产业务收入的下滑对钱塘产发营收影响颇大，相关数据显示，开发区配套房地产业务收入在2017~2018年分别占钱塘产发的总营收比例为34.14%、17.33%，而开发区配套房地产业务正是钱塘产发的主要业务之一。
新世纪评级也在报告中指出，钱塘产发营收逐步下滑，主要系开发区配套房地产销售收入受项目销售进入收尾阶段而下降所致，截至2019年3月末，钱塘产发已完工房地产项目合同销售进度均在98%以上，“目前公司暂无在建及拟建的房地产开发项目”，其“预计房产销售对公司业绩的支撑作用将进一步减弱”。
“它们收入(可能还)会降下来。”行业分析师张涛表示，去年杭州整个房地产市场上涨得比较快，钱塘产发作为当地国企，国资背景“要求它不能像之前那样过多地卖房子，想要自持来实现国有资产的保值增值”。
无独有偶，中国邮储银行高级经济师卜振兴也认为，钱塘产发在逐步剥离与主业关联度不高的相关业务板块，导致营收等出现了明显的下滑，尤其是房地产板块的剥离对利润影响较大。
但卜振兴同时认为：“未来企业相关板块剥离完成后，利润下滑的现象就会逐步稳定。”张涛同样表达了类似观点：“觉得以后的增势还是看好的。”
“三费”侵蚀借新还旧
显然，钱塘产发面对的不仅仅是房地产业务式微，所带来的总营收下滑的烦恼，其也存在“三费”过高侵蚀利润的现象。
Wind数据显示，在2016~2018年及2019年第三季度期间，钱塘产发的期间“三费”分别为3.13亿元、3.6亿元、3.33亿元及2.45亿元，占营收比例分别为13.44%、16.34%、18.61%及20.03%，而同期钱塘产发的净利润分别为0.48亿元、0.82亿元、0.83亿元及0.37亿元。
其中，钱塘产发的管理费用呈现波动上升的趋势，2016~2018年及2019年第三季度，分别为1.91亿元、2.25亿元、2.09亿元及1.49亿元，不过其销售费用呈下降趋势，从2016年的0.46亿元降至2018年的0.21亿元，截至2019年第三季度为0.15亿元。
与此同时，钱塘产发的利息支出也值得关注，如wind数据显示，其2018年钱塘产发的利息费用为1.42亿元，利息收入为0.43亿元，同期其利润总额为1.48亿元，净利润为0.83亿元，归母净利润为0.53亿元。
可作对比的是近10年来园区建设主体IPO的第一单——中新集团，其在2016~2018年及2019年第三季度，期间费用占总营收比例分别为7.74%、9.07%、9.45%及6.07%，虽整体也呈现上升趋势，但比例远小于钱塘产发。
“期间费用较高肯定会侵蚀利润。”一位行业分析师对此直言不讳，城投公司管理费用可能包含有一些其他的成本，或许“存在做账的嫌疑”。但其也表示，城投公司“主要业务都是比较偏向公益性的，盈利性肯定没有多强”。
值得注意的是，在19杭经开SCP001募集说明书中，钱塘产发方面也坦承期间费用占比较高的风险，并归类为扩大规模和增加人员编制等原因，表示期间费用持续上升压缩了公司营业利润，可能对其未来盈利能力的提高产生不利影响。
在盈利能力不佳的情况下，钱塘产发的债务也呈现波动上升的趋势。
相关数据显示，钱塘产发在2016~2018年的负债总额分别为70.17亿元、60.00亿元及73.02亿元，同期，其资产负债率分别为55.04%、49.41%、49.86%。wind数据显示，截至2019年第三季度，钱塘产发的负债合计为73.04亿元，而流动负债则为24.17亿元，相比2018年末的30.63亿元有所下降。
尽管如此，钱塘产发的货币资金也呈现下降趋势，截至2019年第三季度，钱塘产发的期末现金及现金等价物余额为8.33亿元，而2018年末，其该项数据还为12.49亿元。另据wind数据显示，截至2019年第三季度，钱塘产发的流动比率为2.08，速动比率为0.93。
“流动性比率是衡量企业短期偿债能力的重要指标，如果小于1则表明短期流动资产低于流动负债，短期偿债存在一定的压力。”卜振兴认为，主要原因在于钱塘产发资产中以投资性房地产、固定资产等为主的非流动资产占比高，流动资产中存货占比高。
不过，在银行授信(公司合并口径)方面，截至2019年第一季度末，钱塘产发剩余可使用授信额度为32.96亿元。
但是，钱塘产发近年来却多次发债，仅2017~2018年就累计发债5次，发行规模共20亿元，皆为用来偿还银行借款及归还存续期银行间债务融资工具本金及利息等。如18杭经开MTN001等，发行规模为4亿元，期限为3年，“公司拟将募集资金全部用于偿还有息债务”。
对此，上述分析师表示：“授信余额充足跟发债不冲突，而且发债也有可能占用授信额度。”其分析称：“银行的授信额度可能是比较宽的范围，不只是银行贷款。”
至于“发新还旧”的情况，其表示：“以债养债从长远来看，肯定是不可持续的。”但其也认为，“现在隐性债务化解的方式就是通过债务置换形势”，“这是一个大形势的问题”。
划去转来意图上市？
对钱塘产发而言，其日前公布的无偿划转子公司股权或仍在推进过程中。
“上述合并报表范围内股权划出企业已办理工商变更登记手续，参股公司股权正在与参股企业各股权划入方沟通办理工商变更登记手续过程中。”钱塘产发方面表示，未来会根据办理进度及时披露后续进展情况。
梳理可发现，钱塘产发此次划出的主要是政府建设类、城市服务类子公司，其认为与主业关联度不高，如和达市政、杭州市地下管道开发有限公司等，而划入的两家企业则分别为杭州大江东能源有限公司50%股权、杭州华电江东热电有限公司10%股权。
值得注意的是，在钱塘产发的业务板块中，热电销售业务毛利率较高，2016~2018年分别为32.12%、26.72%、26.30%，而同期工程施工业务毛利率分别为19.07%、3.00%、13.29%。
张涛也对此表示，钱塘产发划出的“这些业务应该占比不大”，具体需要看其2019年的审计报告，“才能知道影响有多大”。
进一步梳理可发现，钱塘产发也许更想在资本市场上有所动作。
钱塘产发目前尚未更名的官方微信公众号“杭经开资产经营集团”，曾在2019年7月发布文章称，钱塘新区党工委副书记、管委会常务副主任施华淼，“对于集团公司下阶段关注开展”强调称，“要把握机遇、谋划上市”，“借力资本市场加快企业发展，为实现国有资产保值增值注入金融活水”。
相关信息显示，国务院在2019年印发的《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》指出，积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。
卜振兴认为，目前监管是鼓励有条件的园区开发公司上市，条件主要是满足“公司治理结构比较完善，能够实现市场化运营，公司财务指标满足一定要求”等，但“目前来看，该主体正在进行股权划转和业务调整，短期内不符合上市条件，未来调整完毕后，要看公司运营状况而定”。
“因为之前有政策支持园区企业上市，它们也是想利用一下这个政策”，张涛也表示，“好像也只是一个苗头”，“八字还没一撇”。
对此，记者致电钱塘新区财政金融局，相关工作人员表示：“具体的内容可能还是要问产业集团，因为业务上的东西，我们不清楚。”而对于记者询问钱塘产发是否有上市意图时，工作人员回复称：“没有没有。”
针对钱塘产发业绩状况、发债情况及是否在谋划上市等，《中国经营报》记者致函钱塘产发办公室相关负责人，其回复称：“收到，我们会按照接受外部采访审批程序进行报批，经同意后，会有专人与您联系。”但截至发稿，记者仍未收到相关回复。
（文章来源：中国经营网）