近期在土地市场频繁拿地的绿城中国(03900.HK)在3月23日发布了2019年年报，营业收入不达预期，不过利润增幅表现不错。
根据绿城中国年报，公司营业收入人民币615.93亿元，同比增长2.1%；除税前利润人民币99.53亿元，同比增长25.9%；归母净利润人民币24.80亿元，同比增长147.3%；股东应占核心净利润人民币43.36亿元，同比增长14.2%。每股基本盈利人民币0.55元，末期股息每股人民币0.30元。
“绿城正在制定五年发展规划，预计到2025年冲击5000亿的销售目标”。绿城中国董事会主席张亚东业绩发布会上表示。绿城中国显然希望重新回到规模赛道，进一步提高自己的市场占有率。
净利润率同行中偏低
年报显示，2019年绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元，较上年增长29%，对应取得总合同销售面积约1027万平方米。其中归属于集团的权益金额约为人民币768亿元，较上年增长38%。
除了重资产地产销售外，绿城中国旗下代建板块累计取得合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约人民币664亿元。
2019年，绿城中国合同销售超过50亿元的单个城市有9个，其中杭州、宁波及北京分别录得合同销售超过100亿元，这些城市也是绿城中国一直深耕的城市。
从去化情况看，绿城中国保持了业内较为平均的去化水平，投资项目整体去化率68%，其中一二线城市去化率达70%。同时，绿城中国总体销售回款率维持在87%，这个水平在业内中等偏上。
在土地获取方面，绿城中国正在逐渐加速自己的项目投资。截至2019年末，绿城中国新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，总土地成本691亿元，其中绿城中国支付的为523亿元，预计可售货值为2057亿元。
截至2019年末，绿城中国共有土地储备项目142个(包括在建及待建)，总建筑面积约3873万平方米，其中按照权益计算约为2240万平方米；总可售面积约为2648万平方米，权益可售面积约为1521万平方米。
得益于并购和城市更新的项目拓展，绿城中国楼面地价平均成本约为每平方米人民币6119元，其中一二线城市土地储备总可售货值占比达73%。
“我们去年一共收并购17个项目，参与了7个城市更新项目，给我们降低了土地成本。”张亚东表示。
从资金情况看，绿城中国保持一贯的稳健，于2019年12月31日，银行存款及现金(包括抵押银行存款)为人民币518.94亿元。净资产负债率为63.2%，低于行业水平。
融资成本看，绿城中国总借贷加权平均利息成本为5.3%。第一财经记者梳理发现，绿城中国2019年新发境内债平均借贷成本4.48%，比上年5.46%下降0.98个百分点。
不过，绿城中国的毛利率和净利率依旧不及同行水平，其中毛利率25.39%，净利润率6.35%，两个指标都不及同类公司，净利润率水平更是处于同业较低水平。
“今年结转的利润几乎都是2016、2017年拿的地，17年之前拿的地，之前没有限价，后来限价了。”张亚东对此表示。
高盛研报显示，下调绿城中国目标价8.5%，由11.8港元至10.8港元，维持“中性”评级。
该行称，绿城去年核心盈利同比跌4%至30亿元人民币，符合该行预期。虽然潜在预售增长加快，但该行认为其历史负担，即3年前收购的低利润项目及资产减值在短期内难以消除，而且也没有快速或简单的方法可以提升营运效率，故两者对其盈利能力改善构成压力。公司盈利增长状况仍逊于较强的同业，股本回报率也接近同业中最低。
由于营业收入和利润的结转指标不及预期，绿城中国股价在3月23日暴跌，报收7.08港元，下跌14.60%。
5000亿规模诉求
公司正研究未来五年发展规划，绿城接下来将聚焦重资产、轻资产、绿城+这三大板块。
其中代建业务(绿城管理)规模，预计2025年将达到1500亿元规模，而这三大板块至2025年的业务规模预计将超过5000亿元。公司未来希望降低对房地产业务比重，适当压低重资产板块依赖度，对其增速进行适当控制。张亚东在业绩会上发布了绿城中国新一个五年计划。
根据绿城年报，2020年，绿城集团预计整体可售货源约1,696万平方米，整体可售金额约为人民币3,583亿元。其中，投资项目可售货源约1,045万平方米，可售金额约人民币2,674亿元(其中2019年存量房源可售金额约为人民币635亿元，预计新增可售房源金额约为人民币2,039亿元)。绿城集团代建项目预计可售货源约651万平方米，可售金额约人民币909亿元，约占2020年集团整体可售货值的25%。
从城市分布看，绿城中国的项目继续聚集在一二线城市销售，一二线城市可售货源约772万平方米，可售金额约人民币2,124亿元，占2020年投资项目可售金额的79%。
从绿城近期的拿地可以窥见，其对规模的野心。今年2月，以绿城中国名义就在全国多个城市拿下土地，总价超170亿(非权益口径)。
资金端口看，绿城2019年先后发行3笔美元债，合计11亿美元，其中6亿美元的1年期美元债利率为4.55%。在境内，绿城共发行20亿公司债，46亿永续中票、酒店类CMBS、供应链ABS以及房屋租赁公司债。仅公开数据看，绿城融资超过200亿。
张亚东进一步指出，重资产板块中，绿城小镇是绿城中国看重的一个板块，2019年落地了30个项目，布局15座城市，这些项目正逐步成为公司高质量发展的重要增长极。2020年，绿城要要拓展不少于12个小镇项目。一般而言，小镇类项目都属于政府产业勾地，这成为绿城中国降低土地成本的重要砝码。
较为频繁拿地背后，实际上是绿城中国此前土地储备不足。该公司2018年财报显示，截止期末累计建面3247万方，存货同比2017财年减少超过70%。这让绿城中国不得不花大力气弥补库存不足。
也有多位开发商认为，今年2月的土地市场实际非常火爆，认为并不是一个合适的窗口期，接下来的利润兑现，绿城中国同样值得关注。
克而瑞数据显示，2019年绿城新增土地价值884亿，位列TOP9，高于绿城销售排名；而2018年绿城新增土地价值578亿，位列TOP20。
根据绿城中国在发布会上提供的数据，今年将有38个新项目开放跟投， 178个存量项目明确中长期激励。并持续推进“绿城AI” 大运营体系建设加强纵向管控和横向协同，进一步提高运营效率。
此前，张亚东曾对媒体表示，绿城从拿地到销售，平均需要14个月。行业的大多数企业平均周期却只有8个月，有些甚至能做到两三个月就能实现销售。
虽然产品品质得到保障，但是较为低的周转率让绿城很难根据市场灵活调整战略，成为掣肘绿城进一步扩张的要素之一。而目前看，绿城中国的周转率依旧慢于同行。
按照规划，绿城将2020年的销售目标确立为2500亿，较2019年增长25%。不过，在全行业销售吃紧背景下，绿城显然还需继续提高周转效率，在产品与成本中寻找平衡，并增加自己的利润表现。