以地王撬动城市布局，这是中冶的广州之策。现在，承受着“所有烦恼，只因当时，一晌贪欢”。
时间轴上的2016年8月、11月，中冶置地付出66.5亿元，以面粉贵过面包价格购入位于萝岗区和海珠区的两幅住宅用地，强击进入广州楼市。其中海珠区江燕路万宝冰箱厂地块楼面地价超过4.2万元/平方米。
一年9个月后的今天，海珠区地块附近在售项目价格仅达到5万元/平方米，不容乐观的还有，地块规划了大量商业以及保障性住房，留给住宅发挥的空间少之又少。这块总地价约30.7亿元的地王，过得怎么样？市场很关心。
记者在现场看到地块已经开始打地基。“之前是计划5月份推售，但现在预售证都还没拿到，连商业部分做什么产品都还没定下来，开发商倾向于做公寓，这样可以快速回笼资金。但是以目前的行情，公寓大概只能卖4万元/平方米左右，还不知道能不能覆盖地价成本。”一位知情人士透露，中冶是计划拿到预售证一年内清盘，“要想在这么短的时间里完成一个高地价项目难度非常大，除非是不以利润为首要考虑因素。”
曾经，轰动一时的中冶南京地王以分割转让黯然离场。如今，又踏在新一轮调控周期，中冶广州地王的未来再次引发市场关注。
刚动工，年中上市
海珠区江燕路上的行人比往日少了很多，但穿梭不息的车流仍折射出老城区的繁华，中冶置地在广州拿下的重磅项目就隐藏在这一片居民楼中。
记者在现场看到，该项目已命名为“逸璟公馆”，地块入口的醒目位置摆放了“建设用地审批结果现场公示牌”，其中显示该地块的总用地面积为37893平方米，动工日期为2018年6月7日之前，竣工日期为2021年6月7日之前。而围墙上张贴的一份海珠区环境保护局2017年11月发布的公告则显示，地块总建筑面积为181967平方米，建设内容为一栋27层的保障性安置房，12栋3层低层住宅，一栋12层商业写字楼以及一栋26层商业写字楼，一栋4层幼儿园等。
从大门口可看到，地块内已有塔吊在施工作业，“刚动工没多久，还在打地基。”地块上的工作人员如此表示。
场内的地块效果图显示，地块为南北走向的长条形状，南边的地块规划了高层商业建筑，最北边则是高层住宅(应为保障性安置房)，被包围在中间的则是两排共12栋的低层建筑。
虽然地块现场还没有建设售楼部，但围墙上留下了销售电话。“规划的低层建筑就是别墅，一共48套，户型是200多平方米，预计6月份可以卖，我们还有公寓产品，大概10月份才能销售。”销售人员介绍。
2016年11月，中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积竞得海珠区江燕路万宝冰箱厂地块，折合楼面地价达42573元/平方米，刷新了当时海珠区的单价地王纪录，4个月后被时代地产5.5万元/平方米的新单价纪录超越，但目前仍为海珠区的第二单价地王。
该地块是2016年~2017年广州诞生的面粉贵过面包的地王之一，时至今日，地块周边在售的洋房售价也仅仅是5万元/平方米左右。
主打48套千万级别墅突围
“这块地当时我们也有做过评估，参与竞价，考虑到地块周围的环境和本身的规划条件，认为4万多元的地价开发难度很大，所以最后没拿。”供职于广州某上市房企投资部的刘钧(化名)对记者表示，地块配建了大量的商业和保障房，周边建筑物也比较密集，虽然市区的别墅产品比较稀缺，定价高，但不是所有的地块都适合做别墅，在这样的规划环境中建造别墅产品，舒适度将大打折扣，进而影响产品售价和去化。
实际上，中冶也确实将低密度别墅产品视为项目的主要卖点。“预计售价是10万~15万元/平方米，200多平方米的建筑面积，实际可使用面积应该在400平方米左右。这样算下来，单价其实也不高。”广州业内一位知情人士介绍，逸璟公馆的别墅产品预期总价是在2000万~3000万元之间，48套预计能回笼9.6亿~14.4亿元资金。但是，“今年地王项目扎堆上市，售价在1500万~3000万元的产品可能有两三千套，其中不少都是别墅产品。说没有压力都是骗人的。”
据合富研究院监测，2018年预计广州高地价项目新增货量约2.3万套，占全市新增货量的2成左右。其中有18个全新的高地价项目入市，分布在除广州北部花都从化外的各个区域。这些项目中近3/4拿地的成本达到当时周边售价的80%以上，当中更有4成以上拿地的成本是已经超过了当时的售价。逸璟公馆便是其中之一，而该项目的竞争对手也不仅仅是市区别墅，还有同等价格区间的大平层单位。
目前，白云区某个地王项目近期已在频频进行销售预热，同样是200平方米左右的户型规划，总价在2000万元上下的区间。即便该开发商已有多年的豪宅开发经验，但对市场依然不敢掉以轻心，200多套的货量计划采用饥饿营销的方式蓄客，慢慢积累市场热度。
商业规划遭遇调控新政
住宅能回笼的资金仅仅是地价的1/3，在中冶拿下这块地的时候，广州还没有出台“330新政”，公寓还能随便卖。
根据2017年7月该地块流出的招标公告，项目整体的计划投资金额约为7.34亿元，加上地价，资金投入已超38亿元。中冶最初将南向的商服性质地块规划为建筑面积51864.22平方米的21层酒店式商业建筑，和建筑面积12998.82平方米的三层商业建筑，而到2017年11月时已调整为两栋高层商业建筑。上述知情人士透露，从加快资金回笼的角度出发，中冶是倾向于做成公寓产品出售的。但从目前的政策和市场环境来看，公寓的去化将面临较大的市场压力，所以产品的最终形态可能还存在一定的变数。
根据2017年3月30日广州发布的调控新政，房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。新楼盘销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。受此政策影响，广州的公寓市场一蹶不振，在离逸璟公馆不远处的广钢新城，中海花湾壹号的loft公寓目前售价仅为3万多元/平方米。
“我们认为，做成公寓的话，最多只能卖4万多元/平方米，很可能连地价都赚不回来的。”该知情人士表示，这种担心并非没有根据，合富辉煌的统计显示，新政一年，广州的公寓成交面积跌去7成，只有57.2万平方米，而库存面积则高达近200万平方米。
实际上，广州每一波的地王都是负重前行，但不断上涨的房价最终使得大部分地王得以全身而退。这一轮，它们的命运会否有所不同？当事公司自己也不是很清楚，只有变化莫测的市场能给出最终答案。