10月9日晚，华夏幸福(600340.SH)公告称，其旗下子公司与北京万科企业有限公司及北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》及《股权转让及合作协议》，计划合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目。
北京恒燚企业管理有限公司为北京万科全资子公司。
4个项目用地总面积为509亩，分别在5家项目公司手中，其中涿州项目95亩土地在涿州裕泰地产名下，大厂项目190亩土地在大厂裕景地产和大厂裕达地产名下，廊坊项目107亩土地在廊坊孔雀洲地产名下，霸州116.27亩土地在霸州孔雀湖地产名下。
双方合作的具体方式为，万科收购涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权，股权转让完成后，双方按持股比例合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目。暂定交易价款约为32.34亿元。交易共涉及10幅土地。
交易价款包含两部分：第一，5家项目股权交易价格共计5元；第二，置换股东借款。也就是说，万科根据甲方已经提供的股东借款金额按照受让项目公司股权比例为项目公司提供股东借款，用于置换甲方为项目公司提供的股东借款及资金占用费。
经济观察网了解到，10幅土地中，廊坊、霸州和涿州等3个项目拿地时间为2017年9月到11月，大厂4幅土地拿地时间为2018年4月份，10幅土地拿地总价格为38.33亿元。对应到万科入股后的权益成本为30.19亿元。
5家项目公司累计负债为39.81亿元，净资产不到1500万元，本次万科注入项目公司的32.34亿元，最终将以偿还借款方式进入华夏幸福。
10幅土地的容积率从1.3到2.0不等，按照1.5均值计算，计容建筑面积大约为50.9万平方米。目前，大厂在售项目单价为1.5万元/平方米左右，涿州为1.3万元/平方米左右，廊坊房价为1.2万元/平方米左右，霸州房价在1万元/平方米左右。
根据项目所在地的市场价格估算，4个项目10幅土地总货值大约为65亿元，按照万科在项目公司的股权比例，万科权益货值大约为50亿元。
4个项目所在地的购房政策不尽相同，其中在涿州，外地人可购买一套，在廊坊、大厂和霸州，外地人购房均须持三年社保或纳税证明。
2017年3月，北京出台317政策后，环京的廊坊等地也相继加码了调控政策，实施更严格的限购条件，外地人购房须有三年社保或纳税证明，调控政策实施至今，廊坊地区楼市成交量下滑近九成，部分区域房价跌幅超过30%。
2017年底，华夏幸福提出与行业优秀开发商合作的构想，旨在增强其在房地产领域的开发能力，2018年1月，与东原地产、旭辉地产和阳光城等开发商签署战略合作协议，并在嘉善等部分项目上展开合作。
2018年7月，平安集团通过平安资管以137.7亿元价格收购华夏幸福5.82亿股股份，成为第二大股东。9月，平安集团和华夏幸福进一步达成战略合作协议，双方在业务协同方面合作进一步深化。
华夏幸福产业新城项目源起固安，而房地产业务则从廊坊市起步，廊坊市区及下辖固安、大厂、香河、霸州、永清等区域被视为华夏幸福业务大本营。本次与万科合作的4个项目均来自这一区域。
在与开发商展开合作的同时，华夏幸福也陆续从信托手中收购部分项目公司股权。据经济观察网记者不完全统计，2018年以来，华夏幸福及下属子公司共计13次从信托公司手中收购项目公司股权，累计耗资181.75亿元。
华夏幸福2018年半年报显示，其上半年销售额为805亿元。中指院数据显示，2018年前9个月华夏幸福销售额为1101亿元，同期万科累计销售4315.5亿元。此前，万科董事长郁亮曾表示，新时期万科的目标是活下去。
（文章来源：经济观察网）