“时不我待，只争朝夕，誓保完成全年25亿销售任务”“不吃饭、不睡觉、打起精神赚钞票”，在长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区(又称“新华联铜官窑古镇”)市场营销部楼道里，大红色的条幅提醒着过往的工作人员。
在项目售楼部门口，大红色的宣传板对外展示着目前的销售战绩：成交金额突破10.62亿元，月均销售2.6亿元，连续3月问鼎长沙商业销冠。这也意味着，按照上述年销25亿元的目标，新华联铜官窑古镇营销人员还需要在未来3个多月的时间里，完成近15亿元的销售额。
作为湖南省重点工程和全国旅游优选项目，新华联铜官窑古镇由新华联文化旅游发展股份有限公司(以下简称“新华联文旅”，000620.SZ)下属全资子公司长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司(以下简称“新华联铜官窑公司”)开发建设，也是新华联文旅实施“文旅+地产+金融”转型战略、寻求业绩突破的重要抓手。
不过，新华联铜官窑古镇8月28日刚开业就陷入了基础设施不完善、门票定价过高等质疑中，部分游客和媒体对景区开放及运营管理提出了诸多质疑和建议。9月5日，新华联铜官窑公司发布《新华联铜官窑古镇致游客的函》称，古镇刚刚面世，不足的地方很多，公司已对游客提出的宝贵建议进行认真收集并抓紧逐条整改。
对于文旅产业转型、地产与文旅项目联动策略等问题，新华联文旅副总裁、董秘杭冠宇向《中国经营报》记者表示，在公司确立的“古镇+儿童乐园”文化旅游经营模式中，“自持+销售”的运营思路既能平衡长短期收益，也能实现股东利益与公司发展的高度统一，具体来说就是核心景区全部持有，外围铺面和宅院项目作为可售产品以保证资金的流转。
景区仓促开业遭疑
8月28日，新华联铜官窑古镇第一次展现在游客面前。不过，或许是由于准备仓促急于开门纳客，新华联铜官窑古镇给慕名而来的游客留下的第一印象并不算完美。
“基础设施不完善”“门票定价过高”“感觉像看了一个工地”等声音开始在市场上流传。根据三湘都市报《没建好就迎客？铜官窑古镇高价被质疑》的报道，新华联铜官窑古镇虽已正式开门迎客，但景区内存在到处在施工、很多建筑根本没有完工、卫生环境差强人意、宣传中吸引力最大的景点没有开门等问题。
本报记者在赴景区实地走访调查中也发现，由于项目尚处于试营业期间，部分基础设施还有待完善，5D影院尚在建设中，“黑石号”特技秀正在进行设备调试和彩排，景区内的部分商铺还在装修，商业氛围并不浓厚。
资料显示，新华联铜官窑古镇总占地面积3000亩，总建筑面积约100万平方米，总投资逾100亿元，由文化、娱乐、休闲、教育和配套五大功能区组成。项目按照国家5A级景区规划打造，被列为全国旅游优选项目、“一带一路”建设样板工程、湖南省和长沙市重点工程。
据了解，为大力推动新华联铜官窑古镇项目抢工进度，实现顺利开园，新华联集团高级副总裁兼新华联文旅总裁苏波曾于7月12日组织召开抢工生产大会，会议提出了景区面临的开园时间紧、运营体系复杂、施工仍在大规模进行、大量关键设备调试未开展等问题，并提出了相应解决措施。
游客针对景区开放及运营管理提出的质疑和建议也引发了新华联集团管理层的关注。9月11日，在新华联集团召开的新华联铜官窑古镇二期工程全面建设动员会上，集团总裁傅军指出，景区内第一期工程已经建设80多万平方米，但尚有一些地方需要整改和完善，“我们要抱着高度负责的态度，把第一期的项目完善好、运营好、管理好，同时在总结一期经验教训的基础上，高标准、严要求地建设好二期项目”。
商业用地大兴别墅洋房？
与全国众多文旅项目一样，公司在做好景区建设运营的同时，房地产很难缺位。
9月13日，新华联铜官窑古镇售楼部项目沙盘旁围满了前来咨询的客户。据现场一位置业顾问介绍，项目一期公寓项目已售罄，后期还会陆续推出公寓及别墅业态，项目尚有配套临街商铺在售。
“公寓项目土地性质是商业用地，产权40年，但户型设计均为超低容积率的两房、三房等户型，和普通花园洋房在居住功能上并没有太大区别，且不受限购限贷政策约束。”上述置业顾问强调，项目针对的主要客群是在长沙暂时没有购房资格的人群以及投资人群。
记者从长沙市住建委预售许可证查询系统了解到，新华联铜官窑古镇公寓项目以新华联铜官窑文化旅游园名义备案并分批次领取了预售许可证。
根据相关政策规定，商业用地主要用于商业用房的规划建设，不得兴建住宅及别墅。这是否涉嫌改变土地使用用途？上述新华联铜官窑古镇市场营销部负责人表示，房子的外在形态差不多，关键看土地性质和用途，“景区已建设有多个酒店项目，出于保证不同产品线的考虑，公寓在户型设计上以购房者用于经营民宿为主，方便家庭度假客户，独院主要定位于艺术家村落开办创作工作室以及客户的商务接待等功能”。
针对这一疑问，记者先后走访了长沙市望城区国土局、规划局和房管局等相关部门。望城区国土局地产科一位工作人员在请示单位领导后回复称，项目的土地性质为商业用地并办理了相应的权证，不涉及改变土地使用用途问题，但项目的具体规划方案和建设内容由规划局审批，并建议向望城区规划局咨询。
9月17日，望城区规划局在向本报记者发来的书面回复中表示，经核实，新华联铜官窑项目未审批住宅建筑。望城区房管局产业发展科一位负责人则向记者表示，项目前期手续都是齐全的，房管局根据国土、规划等的许可情况发放预售许可证符合相关规定。
文旅+地产“平衡术”
作为向文旅转型的标志性项目，新华联铜官窑古镇在新华联集团内部有“1号重点工程”之称 ，承担着新华联文旅乃至整个新华联集团的转型重任。
资料显示，早在2012年，新华联文旅首次明确提出在湖南等地开发文化旅游项目的转型思路。新华联铜官窑古镇也在这一年开始正式筹备。
2016年，公司将文旅产业打造成战略支柱性产业的决心更加坚定，并将上市公司的名字由“新华联不动产股份有限公司”改为“新华联文化旅游发展股份有限公司”，同时确立了“文旅+金融+地产”的战略转型定位。
据了解，文旅产业将成为新华联文旅未来新的利润增长点。公司首个文旅项目芜湖鸠兹古镇继东岸全面开街后，海洋秀场已于今年上半年正式营业，鸠兹古镇西岸也已全面竣工；位于青海省的西宁新华联童梦乐园项目正加快建设进度，将于2019年试运营；韩国新华联锦绣山庄项目已获当地道议会审批通过，正全面开展开工筹备工作。
大型文旅项目具有开发周期长、资金占用数额大、资金回笼缓慢的特点，对于相关企业而言如何在融资环境趋紧的环境下，寻求地产开发与文旅产业发展的平衡，确保现金流稳健是个不小的挑战。
新华联铜官窑公司市场营销部负责人也多次向记者重申，和一些打着文旅项目旗号优先建设房地产项目的公司不同，新华联文旅在铜官窑古镇建设过程中带着一种情怀，即弘扬湖湘文化、古镇文化和陶瓷文化，在整个项目建设过程中景区打造先行，再建设一些商铺和公寓等配套设施。
据其介绍，目前新华联铜官窑古镇已累计投入超过60亿元，一期规划项目中可售货量在30亿元至40亿元之间。
“公司在文旅转型基础上推出的‘1号重点工程’长沙新华联铜官窑古镇项目，带动了自身商业、公寓产品的快速销售，创造新华联品牌发展新高度。”新华联文旅在2018年半年报中也表示。
“作为上市公司必须保证资金平衡，确保业绩、利润和销售额持续不断攀升，这也是文化旅游转型成功的有力支撑。”杭冠宇表示，为保证公司的抗风险能力以及稳定的现金流，新华联“文旅+地产+金融”三大主要板块中的另外两个板块对文旅产业也是一种补充。未来新华联将依托文旅产品的影响力，继续在相关主流城市和热点城市获取项目，为战略转型再添动力。