在内地融资渠道日益收紧的背景下，不少中小开发商开始在港上市进行融资。今年以来，包括德信中国、正荣地产、弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、河南许昌的恒达集团、银城国际先后在港交所递交上市申请。业内人士表示，中小房企靠单纯的项目销售难以快速做大规模，而IPO计划是企业快速做大规模的一个模式。在内地楼市调控持续收紧的背景下，也将促使其积极谋求新的融资平台。
今年来中小房企赴港上市情况
正荣地产
1月16日上市
万创国际
2月14日递交申请
大发地产
4月26日递交申请
美的置业
5月31日递交申请
现象
今年以来多家中小房企赴港上市
日前，德信中国控股有限公司向港交所主板递交上市申请，这是杭州最新一家奔赴资本市场的房企。资料显示，德信地产由董事长胡一平于1995年9月1日在杭州创立，目前已形成“一体两翼”的业务架构，以住宅开发为主，以社区商业、产业小镇为翼，大力发展长租公寓，涉足健康养老产业。
招股书显示，截至今年6月30日，就权益占比而言，德信中国的土地总储备达636.264万平方米，其中545.451万平方米位于浙江省。具体而言，在101个处于不同开发阶段的物业项目中，有24个位于杭州、26个位于温州、17个位于湖州、5个位于台州、5个位于舟山、5个位于衢州、4个位于宁波、4个位于金华、4个位于徐州及2个位于南京，另有其他项目位于丽水、常州、合肥、上饶和九江。
据了解，今年以来，除德信外，还有包括正荣地产、弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、河南许昌的恒达集团、银城国际也先后在港交所递交上市申请。今年4月，香港证券交易所披露总部位于上海的大发集团招股说明书，截至2月28日，该公司的土地储备总建筑面积为172万平方米，包括可销售总建筑面积13.43万平方米及可出租总建筑面积6.84万平方米。今年5月31日，美的集团旗下的地产平台美的置业在港交所提交招股说明书。根据招股说明书披露的相关情况，美的地产的主营业务有物业开发与销售、物业管理服务以及商业地产的投资运营。此次在香港上市是为了进一步扩大其产业规模，公司会将这笔资金用于一般运营以及智慧家居的解决方案。
此外，另一家房企新力地产也正在计划赴港上市。数据显示，公司2017年销售额超过400亿元，目前土地储备货值2314亿元。而截至目前，正荣和弘阳已成功上市，分别募集资金约38亿和17亿港币。业内人士表示，与A股相比，港股IPO显然宽松得多，吸引了大批中小企业赴港上市。
析因
房企平均负债率超八成寻求融资渠道
在监管政策收紧的情况下，中小房企的融资门槛越来越高。与此同时，中小房企处于“大鱼吃小鱼”的链条末端，它们将赴港上市视作融资最后的闸口，也视其为翻身一跃的龙门。
记者注意到，尽管不少房企近年来的销售业绩呈现上涨势头，但从公司业绩来看，盈利水平受到压力，瓶颈越来越突出。数据显示，2015年至2017年，德信分别实现销售75亿元、150亿元及270亿元。此外，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，德信中国实现收入分别约为56.95亿元、69.80亿元、65.54亿元及24.71亿元。不过根据业绩报，截至2015年、2016年及2017年12月31日、2018年6月30日，德信中国的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%、192.6%。截至2018年6月30日，德信中国合计需偿还的有息付款为112.11亿元，其中，一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿。
无独有偶，同样递交了上市申请的大发地产近三年来净负债率明显上升，由2015年的196.5% 上升至269.8%。同时，2017年其总流动负债为73.07 亿元，而其货币现金仅有3.77 亿元，年内大发尚未使用的银行贷款额度也只有6.8亿元。
恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间的融资和类金融机构贷款，房企有息的负债余额约19.2万亿元，房企平均负债率超8成。数据表明，未来4年是兑付的高峰，2018年下半年到2021年更是集中兑付期。
易居研究院总监严跃进表示，从上市的角度看，香港市场这两年IPO给予的便利较多，上市速度快，很多房企都会选择到此类平台进行上市。从上市的原因来说，也可以看出很多企业的焦虑。如果不上市，房企会面临很多压力，品牌影响力也难以做大。而上市能够开拓融资机会，也是提升企业品牌的重要因素。