过去几年中国航空枢纽货运增速远高于世界平均增速，中国航空枢纽货运市场潜力巨大。今年7月新设立的22个跨境电商综合实验区获批，对枢纽物流仓储及运营服务需求将进一步增长。
物流基础设施投资开发及运营管理综合性平台新宜中国近期对外宣布，华平投资对其投资4亿美元持股50%，双方共同投资开发空港枢纽等具有区域联动功能的科技化、智能化现代物流中心。
据新宜中国董事长、首席执行官孙冬平对记者介绍，相比于传统的物流地产，新宜中国的模式是采取轻重资产结合的方式，具体包括两大块，一是硬件，即拿地建仓库，这与传统模式一致，其主要区别在于是第二块即“软”的部分，为空港枢纽中心提供科技化、智能化的大通关和高附加值整体运营服务。
“传统物流的模式，现在还是很健康地发展，拿地建仓库。但从投资人的角度，我们觉得这是偏单立面的，现在新零售、新经济崛起，满足消费者以及服务他们的供应商的需求，需要更立体的物流基建设施或者服务。”华平投资董事总经理吴凯盈对21世纪经济报道记者介绍。
软硬结合突破传统物流模式
孙冬平对记者介绍，传统的物流地产，主要是拿地开发。目前的枢纽物流，非跨境和跨境还没有完全将设施、空港、系统、运营一站式服务联动起来的做法，北京上海的机场做了一些零碎的示范性的类似园区，但设施弱化，很多系统还没有形成优势。他认为，从前端投资开发到后端的综合运营，软硬结合起来，这一模式目前在业内比较新，但是将来是一个趋势。
其看好这一模式的背景是，中国消费模式的升级，工业制造等产业的转型提升导致市场需求日趋个性化，对物流设施及其运营模式提出新的要求。过去几年中国航空枢纽货运增速远高于世界平均增速，中国航空枢纽货运市场潜力巨大。今年7月新设立的22个跨境电商综合实验区获批，对枢纽物流仓储及运营服务需求将进一步增长。
具体操作上，孙冬平介绍，枢纽核心区的资源是有限的也是不可替代的，所以必须跟政府合资共建，政府也会对外寻求资金，因为从他们的需求来看，一是要增加税收，二是要社会功能，降低企业的成本，现在让社会资本取代以前由政府自己做的事情，在这两点上都更有效率，他们也很欢迎。
据介绍，新宜中国目前较为成熟的项目是南京空港项目，也是该公司建设的第一个跨境电商产业园，占地面积500亩，建筑面积20万平方左右，入驻企业约100家。一年的进出双向流水大约150亿，当时是按照250亿的规模进行设计的。
孙冬平对21世纪经济报道记者表示，盈利构成上包括两大块，一是“硬”的部分，即传统仓库租金收入，另外一块是“软”的部分即运营服务收入，租金收入是浮动的，稳定运营后大体上两者占比是1/3和2/3。
根据其规划，目前主要围绕在北上广深核心一线城市以空港为中心的航空枢纽的核心区，辐射一线城市，目前在12个城市有布局，计划在未来3年内于全国累计开发1000万平方米。
资本：寻找新点子
华平投资是全球最大的私募股权基金之一，成立于1966年，目前在全球向852家企业投资了680亿美元。在中国市场，截至2017年底，其投资额累计80亿美元，所投企业超过100家。
从资本的角度来看，吴凯盈对21世纪经济报道记者表示，华平投资进入中国25年以来，对物流领域并不陌生，自2008年就开始进入，此前也与新宜中国董事长孙冬平有过该领域的合作，经历了从简单的生产性企业分销、集散的功能到电商驱动的新功能的过渡。
华平投资在中国市场对物流领域布局的企业包括安能、中通快递、云鸟、极智嘉等。华平投资中国区执行董事张磊去年也曾表示，中国物流市场规模超过美国，增长速度也超过美国，但是利润率很薄，市场很低效，要找到细分市场。“我的判断是以后会出现很多的针对特殊品类的高标准需求的供应链公司，同时一个物流公司他也从单纯的搬运工变成了一个供应链+管理的公司。”
吴凯盈说，华平较早踏入了物流这一板块，进入之前将整个行业扫了一遍，2010年前后开始正式进入，从过去七八年的增长中受惠很大。由于能看到根本的驱动力，对这个行业的健康发展仍然非常看好。新零售的崛起，未来仍将新增2亿人网上购物，对物流的需求有增无减。
吴凯盈对记者说，这几年物流行业发生了一些变化，相应的投资逻辑也改变了。传统模式里过去已经培育了一批成长规模很大的优秀企业，现在在这个领域里主要看一些新的平台，当时看新宜这个项目时，主要是考虑到，一他们是综合性的，除了硬件还将提供软件上的系统性服务，二他有多元化的收入和盈利点，三这类项目本身有资源稀缺性的特点，而且单个项目体量很大，一个综合性空港枢纽项目面积相当于5-10个标准仓库，这样可以投入更多精力去做精细化打造。“他们的模式跟我们对这个行业的判断比较吻合。”
而对未来物流领域的趋势，华平的判断是，未来5年，首先整个趋势是继续发展，其次在物流这么大的蛋糕里会分更多专业化的细分领域，冷链、危险品、空港物流、其他物流，然后每一个运营商的角色会分得更清晰，每一家特定的优势会更明显的体现出来。