8月20日，知名房企万科发布半年报，2018年16月，该公司实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营收1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。
尽管万科的营收净利双双大幅增长，但它的销售金额增长率却低于行业平均水平。国家统计局数据显示，今年16月全国商品住宅销售金额为5.66万亿元，同比增长14.8%。
《中国经济周刊》记者查阅其半年报还发现，在营收和归属上市公司股东净利润均大幅上涨的情况下，万科预收款项却大幅下滑99.42%，汇兑损失也超过8亿元，这里面有什么玄机？
预收款项为何下滑99.42%？
2018年上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，实现营收1059.7亿元，两者相差近2000亿元。
对于销售金额和营收相差较多的原因，深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国对《中国经济周刊》记者解释说：“房地产行业比较特殊，大部分实行的是预售制，房企拿到购房者的预付款，反映到财务指标上是预收款项。也就是说，房地产企业的销售金额包含着未来的营收。”
不过，半年报显示，截至今年6月30日，万科预收款项仅为23.77亿元。这无论是与销售金额或者营收相比都有很大差距。
对比看，2017年全年，万科预收款项为4077.06亿元。23.77亿元的预收款，较去年底下降了99.42%。
万科的营收和归属上市公司股东净利润均大幅上涨，为何预收款项出现如此大幅度的下降？
对此，万科解释称，6月底万科预收类款项合计5167亿元，较年初增长26.7%，是会计政策变更影响，导致预收款项大幅下降。
也就是说，万科6月底的实际各类预收款为5167亿元，但因会计准则变更，这些款项的绝大部分并未被列入预收款项会计科目下。
新的《企业会计准则第14号收入》(下称“14号准则”)今年1月1日施行，根据新修订的准则，合同负债是企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。因此，预售房地产项目收取的款项在资产负债表被列为“合同负债”，而在2017年年报中同类款项列为“预收账款”。
半年报显示，今年上半年万科合同负债为5142.85亿元。
既然资产负债表新增了“合同负债”，为何还要保留预收款项？
某大型央企财务分析师对《中国经济周刊》记者说：“在新修订的14号准则下，原来的预收款项或许会一分为三，第一部分仍是预收款项，主要就是定金；第二部分是合同负债，主要是预收购房款；第三部分是某些按进度直接确认为收入的预收款。”
他进一步解释说：“在旧的14号准则中，客户交钱后、房产证下发前，预收购房款一直在预收款项会计科目下。而现在客户交了房款，如果签了合同，就要列入到合同负债中。如果房产建设达到一定进度，比如客户拿到了钥匙收房，这部分预收购房款就可以被列入收入会计科目，不用再等到房产证下发了。”
不过，预收房款何时可以确认为收入的具体标准，万科没有公布。
在业内人士看来，这意味着合同负债将取代以往预收款项在房企财务报表中的重要地位，单纯地再比较预收款项已难以反映房企间的真实水平差距。
上述财务分析师认为，预收款项的一部分较早地转化为收入，有利于房企的营收进一步提高，“万科今年上半年营收超过50%的增速，或许与此有较大关系，在一定程度上也会降低房企的负债水平。”
净负债率增长23.9个百分点
不管是被列入合同负债还是预收款项，预收款在房企负债中均占据不小的比例，这也是房企资产负债率一直高水平的重要原因之一。
此前一些媒体在对比房企与其他企业的资产负债率时，并未将预收款导致的负债扣除，进而得出一些房企负债率过高的结论。
以万科为例，今年上半年负债总额为11393.67亿元，其中预收款项和合同负债之和为5166.63亿元，占比为45.35%。这意味着万科的负债里有近半是预收款项和合同负债。
2018年上半年，万科总资产为13451.52亿元，资产负债率84.70%，剔除预收款项和合同负债后的资产负债率为46.29%。业界一般认为，企业资产负债率保持在40%~60%较为合理，万科剔除预收款项和合同负债后的资产负债率正好位于该区间内。
万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率(编者注：计算公式为有息负债减去货币资金，除以净资产)为 32.7%。
万科32.7%的净负债率，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。万科上半年净资产增加了1.67%，净负债率增长较多主要与有息负债的增多和货币基金的减少有关。今年上半年，万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元，增加362.8亿元；货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元，减少145.7亿元。
在净负债率计算的分母(净资产)变化较小的情况下，计算的分子(有息负债-货币基金)增加较多，净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。
这意味着其负债压力在增大。今年上半年，万科实际利息支出合计人民币56.3亿元。去年全年，万科实际利息支出合计人民币82.1亿元。今年上半年万科的实际利息支出即已达到去年全年的68.57%。
不过，万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。
克而瑞地产研究数据显示，2017年末，170家房企的加权净负债率约为88.73%。2017年销售收入前十位的房企平均净负债率为90.30%，销售收入排名第11至30位的房企平均净负债率为131.67%，销售收入排名第31至50位的房企平均净负债率为109.43%。
万科较低的净负债率，与其现金流规模有不小的关系。
近年来严厉的房地产调控，使房地产融资受到较大程度限制，在一定程度上影响到了部分房企的现金流。即便是万科，在2018年上半年经营活动产生的现金流量净额也转为-42.55亿元，相比去年同期的218.5亿元，减少幅度为119.47%。
业内人士认为，万科今年上半年经营活动产生的现金流入和流出金额均为约2000亿元，42.55亿元的净流出额与之相比并不算太多。
在2018年半年报中，万科表示，“面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，本集团坚持现金为王，强化资金管控，销售滚动回款率保持在 93%以上。”
为何会遭受汇兑损失约8.8亿元？
今年以来，人民币汇率经历了较大变动，仅上半年，万科产生的汇兑亏损就有约人民币 8.8 亿元。
公开数据显示，美元兑人民币(USDCNY)这一指标，从第一季度末的6.3，到第二季度末变动为6.6，人民币贬值约5%。
一家主营业务主要在境内的房地产公司为何会遭受汇兑损失？
据悉，万科通过多种方式在境外筹措资金。万科2018年半年报应付债券科目显示，该公司还有前几年未到期的多笔美元债、港元债。今年上半年，万科还发行了两笔5年期的美元债，金额分别为9.71亿美元、6.5亿美元。
进入三季度以来，人民币持续贬值，USDCNY从6.6最高跌到8月15日的6.93，贬值幅度为5%。业内人士分析，万科在今年第三季度或许仍会遭受较大的汇兑损失。
对此，万科已开始着手应对。8月16日，万科公告称，为规避外汇市场风险，防范汇率大幅波动带来的不良影响，控制公司财务费用波动，降低万科海外平台未来偿债风险，有必要就外汇风险敞口的套期保值给予更充足的授权。
该公告显示，经相关政府机关批准，万科先后在香港设立了多个全资投融资平台[如：万科地产(香港)有限公司、万科置业(香港)有限公司等]，一方面参与境外投资并购及投资境内房地产项目；另一方面在境外筹集外币资金为业务发展服务。投融资外币币种中美元、港币为主要货币。
上海砺钰财经总裁、外汇市场评论员李骏对《中国经济周刊》记者介绍说：“外汇交易具有很强的专业性，复杂程度也很高，80%的外贸企业都会面临一定的汇兑损失。企业想要规避汇率变动风险，可以选择的手段主要是远期结售汇、远期交易、掉期交易、人民币期权等，其中远期结售汇是比较常见的手段。”
不过，他也坦承，在外汇市场上，银行、企业都是交易者，有一定的利益冲突，这是一个“斗智斗勇”的游戏，“不少企业预防人民币贬值去换美元，如果兑换金额较大，会对国家的外汇储备造成一定冲击，这就需要以国家利益为重。”