两年前，刚毕业的俞小姐住进了自如一个9平方米的单间，没有任何收入的她，为了这个在北京的落脚之处，每个月要支付1700元租金。
第二个月的付租日，自如APP线上支付通道故障，俞小姐偶然发现，自己竟然背上了2万多块钱的贷款，按月付租变成了按月还款。
“当时自如管家让我下载了京东金融，账户显示我已经缴费2万多元，现在每个月付房租，其实是按月偿还京东白条的贷款。”俞小姐告诉《中国经营报》记者，“京东金融的这笔贷款用来一次性付清自如全年的房租。”
也是自如管家推荐俞小姐使用“自如白条”支付房租。住进自如的房子，每年要额外支付年租金10%的服务费，如果使用自如白条，服务费可以打7折。
多位自如租客告诉记者，租金月付，对一些刚踏入社会的年轻人有着极大的吸引力，哪怕每个月会因此承担更高的成本。
但很多租客并没意识到，自如实际上把租金分期嫁接了贷款产品，自如白条6.27%的名义利率，租客承担了11.3%的实际年化利率，自己按月支付的“租金”，实则为等额还款的本息。
“其实大家的信用卡贷款、京东白条、阿里花呗，跟自如白条没什么两样，市场行为无可厚非。而且支付能力不强的年轻人可以月付方式租房。”一位自如租客如是说。
但实际上，自如白条的背后，是自如在租客、业主两端，以不同租金支付方式形成时间差，或已高筑资金池的金融生意。
实际年化利率11.3%
俞小姐手上并没有与自如或其他贷款机构签订的借款协议。许多自如租客与俞小姐一样，除了一份《合同说明》提及自如白条贷款信息，并无正式借款协议。
但在俞小姐的账户页面上，付款方式标注了“自如白条”。“自如管家只是鼓励我使用自如白条，没有提到任何借款合同。当时也支持月付方式，但管家说比较贵。自如白条也有利息，是6.27%。”
自如方面没有回应未向租客提供借款合同及约定条款的原因。自如一位发言人表示，租客在APP线上签约，流程里告知了租客支付方式及内容。
据记者获悉，租客选择自如白条支付房租，租期为1年，相当于租客通过自如申请了一笔租金分期贷款，自如白条的名义利率为6.27%。
第一个月，租客要缴纳首付款，为1个月房租、1个月押金及租金10%的服务费，剩余11个月房租及服务费为分期贷款，租客接下来11个月内按月等额本息还款。
比如，一个自如单间的租金定价是2690元/月，每个月额外支付的服务费是269元，选择自如白条付租方式后，服务费打7折为188.3元；另外，还有单月分期利息为181.3元。
据此计算，租客在第一个月要求支付的首付款为5600元，剩余11个月房租及服务费贷款总额约3.17万元。加上单月房租、单月服务费及单月分期利息，租客接下来11个月里，每个月等额还款3060元。虽然自如白条名义利率只有6.27%，但由于分期等额本息还款方式，租客11个月分期还款折现以后，实际年化利率超过了11.3%。
“自如一直有纯月付产品，目前北京选择租房分期贷款的客户占比13.4%。”自如CEO熊林私下回复记者。
如俞小姐所述，自如管家并不推荐纯月付方式，月付租金定价更高。自如目前支持月付、季付、半年付、年付、自如白条(已改为“自如客专享分期”)5种支付方式。以自如在北京一个待租的单间为例，后4种支付方式下的租金定价均为2360元/月，相应服务费递减。
而月付的租金定价为2490元/月，较后4种支付方式下的租金水平上调了5.5%。自如租客手里的《合同说明》亦标注，租客选择押一付一的租金付款方式，租金标准要在定价基础上调5%。
“从折现、利息和租房成本角度看，月付租金定价更贵，与租金分期贷款的效果相似。”一位金融专业人士评价说。
据悉，自如白条一开始是与京东金融合作，京东金融为租客一次性支付全年租金，租客按月还款给京东金融。
与京东金融合作的自如白条，这种支付方式相当于租客向京东金融取得一笔贷款，京东金融一次性将这笔贷款支付了自如的全年租金，等同于租客年付方式。之后租金贷款分期的11个月内，租客按月等额本息偿还给京东金融，并支付不菲的利息。
但自如白条的产品路径逐渐通顺以后，自如结束了与京东金融的合作，单独主导了租金分期业务。
自如方面回复记者称，自如白条的租金分期贷款产品符合相关法律法规，并且已经明确告知租客。但自如没有进一步披露公司如何管理、支配这些从租客提前1年收回的租金和押金。
付租时间差的资金占用
移除京东金融以后，自如接入了自有资金及外部资金，以自如白条支付方式取得更高的资金收益。
据市场公开资料所载，自如在后续房租分期资产证券化业务申报材料里，披露了自如白条的业务流程及结构设计。
由于监管限制，自如并没有取得直接向租客开展贷款业务的资格，自如营业范围内也明确限制开展贷款业务。
自如找到了中国对外经济贸易信托有限责任公司(以下简称“外贸信托”)作为通道机构，合作发起设立了信托计划，向租客发放了租金分期贷款。
据记者查询获悉，自如与外贸信托至少已经发起设立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信托计划，用以向自如租客发放贷款。
记者进一步从知情人士处核实，荟润5号为单一资金信托计划，全部用于向租客发放贷款的资金来源于自如。
2017年，自如以全资子公司北京自如众诚友融信息科技有限公司为荟润5号信托计划受益人/原始权益人，发行了“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，募集资金5亿元，底层资产即为2.75万笔自如客的租金分期贷款，均为1年期。
荟润6号为集合资金信托计划，据信托行业相关人士介绍，外贸信托向外部募集了资金。但记者无法核实自如这次有无向荟润6号信托计划出资。
自如形式上是通过信托计划向租客发放贷款，但实际上租客取得的是为期1年的租赁使用权，并无贷款资金流入。最终这些贷款协议签订以后，贷款资金立刻回流到自如，自如则获得了一年的租金账期(资金占用)及租金分期贷款的高额利息，并继续以提前锁定、收回的租客1年租金实现扩张。
自如之所以能够占用租客1年租金的账期，主要由于向业主端的付租方式所致。
多位自如业主告诉记者，自如是按月向业主支付租金，并且每年设置了1个月租赁空置期，空置期内不会支付任何租金。而对于向业主的付租方式，自如不作回应。
“无论是自如的自有资金，或者信托募集资金，都相当于自如提前收回了1年租金，租客以年付方式支付租金。但自如是月付方式向业主付租，由此形成了至少11个月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服务费，自如平台上聚拢了大量资金。”上述金融专业人士解释，“自如的自有资金借用信托通道向租客放贷，又可以取得全年租金的高额利息收益，类似于卖方信贷。”
提前1年预收的服务费、租客押金和房租，在自如的资产负债表上列报为应付款项。2017年底，自如负债规模接近75亿元，其中应付款占比75%，高达56亿元，主要是房租预收款和押金收款。
自如白条给自如带来的租金、押金占用收益、自有资金放贷利息收入等金融业务收入，是其长租公寓产品高昂定价基础上进一步获得的超额收益。自如作为二房东模式赚取的租金差，则体现为公司账面上数十亿元的营业收入。
2017年底，自如管理了50万间房，相比2016年35万间房增长了43%。自如2017年营业收入27.54亿元，相比2016年10.73亿元增长了近1.6倍，预计营业收入相当比重为租金差，即租客租金与房东租金之间的差额。
今年8月份，是俞小姐住进自如的第三个年头。自如管家告诉俞小姐，自如白条已经改名“自如客专享分期”，但支付方式还是一样。
“前几天续租的时候，自如管家通知要涨租金，之后又说不涨了。”俞小姐说，“我已经不用自如白条付租了，选择季付方式。”