南都物业开启的先例并没有在A股资本市场掀起上市潮，相反，更多物业公司却在时下选择了“弃A从港”。继碧桂园物业转投香港资本市场后，由新城控股董事长王振华家族“私人”持有的新城悦控股有限公司也启动了港股闯关。
这家以物业管理服务为主营业务的公司在近日披露了港股上市申请材料，这距离其向A股创业板递交上市申请已经过了将近一年。
新城悦控股的主要经营实体为西藏新城悦，截至2017年底，新城悦签署的物业管理服务合约面积为6780万平方米，在管总建面3630万平方米。与彩生活、绿城服务、雅生活、中海物业等H股上市物业公司相比，新城悦在规模上并不占优势。
物业公司出现排队上市的盛况还是近几年的事情，自彩生活打响头炮后，H股和新三板就迎来了不少物业公司的面孔，南都物业更是在去年底坐实“A股物业第一股”。
纷纷对接资本市场的背后仍然离不开传统的规模逻辑，借助资本的力量做大做强是每一家上市物业公司的共同诉求。在规模向龙头企业集聚时，尽可能切下一块足够大的“蛋糕”已经成为当务之急。
中国指数研究预计，全国物管行业到2020年的规模可达243亿平方米。不过，行业的集中度也在不断提升，2016年百强物业企业管理总建筑面积达55亿平方米，占全国的29.4%，而2012年时还仅为13.5%。
业务偏重江浙沪
在中指院公布的数据中，新城悦2017年在百强物业公司中排名第17位，它签署协议的物业管理服务覆盖了49个城市，在管面积3630万平方米。不同于彩生活主打社区O2O概念，新城悦更像是一家传统的物业管理公司。
它的收入主要来自物业管理服务和增值服务。2015年至2017年，新城悦的收入分别为4亿元、5.73亿元和8.66亿元。其中，物业管理服务的收入为2.94亿元、3.99亿元和5.67亿元，占比各为73.4%、69.6%和65.5%。
虽然增值服务的整体比重有所提升，但细究来看，在新城悦的增值服务中，占大头的仍然是围绕物业开发商的服务，而社区相关服务和专业服务的占比极小。不同的是，彩生活的增值服务是基于彩之云互联网平台的增值产品，包括各类到家服务、理财等生态圈产品以及上架的销售型商品。
相比于彩生活、绿城服务等已经上市的同行，新城悦目前的毛利率谈不上出彩，其2017年为28%，与上一年基本持平。其中，社区相关服务的毛利率最高，达85%。
与绝大多数房企旗下的物业公司相同，新城悦的在管面积主要来自关联公司新城集团。在其3630万平方米的在管面积中，新城集团提供的多达2618万平方米，占比超过七成。
近几年，新城悦也在启动规模提速。2015年至2017年，新城悦在管总建筑面积分别为1930万平方米、2750万平方米及3630万平方米。外拓是其做大规模的重要方式，过去三年，来自其他物业开发商的在管总建筑面积分别为80万平方米、670万平方米及1010万平方米，复合年增长率达257.3%。
不过，当前新城悦的主要业务仍然集中于江浙沪，其上市申请材料显示，在2016年，来自江苏、浙江和上海三地的在管面积多达2596万平方米。
新城悦方面透露，未来仍会优先考虑在长三角地区进一步加强业务规模，其次布局安徽、四川及山东等人口密度高的其他省份。而通过战略投资及收购其他物业公司将是新城悦下一步要着手的棋。
“我们的收购目标包括每年收入超过1亿元或净利润超过1000万元的住宅物业管理服务提供商，或每年收入超过5000万元或净利润超过500万元的非住宅(写字楼及工业园)物业管理服务提供商，或者能与我们的业务产生协同效应的物业管理公司。”
弃A择港
从股权架构来看，新城悦与王振华旗下的新城控股和新城发展均无从属关系，它是由王振华通过家族信托的方式持有。新城悦的经营实体西藏新城悦成立于1996年，最早由王振华控制的武进新城投资联合独立第三方国洲经济注册成立。
在过去20多年，西藏新城悦经历了数次股权调整，相继成为江苏新城和新城发展的子公司。2016年，它从香港上市平台新城发展独立出来，成为由王振华以家族信托持有的子公司。
新城悦上市的首选起初并非香港，2017年6月，西藏新城悦向证监会报送了创业板上市的招股说明书，其计划发行4000万股。西藏新城悦一度被认为有望与南都物业争抢“A股物业第一股”，不过，证监会并未放行。
去年12月，证监会官网披露了一份长达23页的反馈意见，对西藏新城悦招股文件的合规性和信息披露问题提出了补充说明的要求。在这之后，西藏新城悦再未更新招股说明书，直至此次转道港股上市。
新城悦并非近期首家“弃A从港”的物业公司，碧桂园物业在去年12月主动撤回了A股上市的申请，并在3月披露将以介绍形式登陆港股。对于物业公司的“弃A从港”，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向时代表示，过去物业公司主要是想通过排队上A股，但目前A股的态度更倾向于“邀请制”。
事实上，在政策严控房地产的背景下，涉房企业的IPO已经举步维艰，证监会的放行在短期内已经不太可能。目前，涉房企业正在进行IPO排队有万达商业、富力地产、同策咨询、金辉集团、首创置业、思源房地产，状态均为“已反馈”。
与此前相比，这些涉房企业的IPO排队不进反退，即便排名最前的万达商业已经掉至第92位，要知道它的最高排名曾达到45位。涉“房”企业IPO难获实质性进展也在相当程度上说明了政策层面对于房地产调控的持续性，包括房地产在内的四类行业都不是目前受审核欢迎的行业。
安信证券分析师诸海滨指出，从过去物业公司上市的经历来看，物业企业IPO的主要挑战包括利润、营收规模较小；关联交易比重过大；上市公司的分拆问题以及业务、人员架构、内控规范等，这些问题都有可能成为IPO受阻的因素。而目前主要的物业公司都存在关联交易比重过大的问题。
如果新城悦成功上市，王振华旗下将拥有包括新城控股、新城发展、新城悦在内的三家新城系上市平台。