过去一年高调的扩张让荣盛发展备受质疑。4月24日，荣盛发展举行2017年年度报告网上说明会，对于投资者提出的种种疑问，荣盛发展董事长耿建明、总裁刘山、副总裁兼董事会秘书陈金海、独立董事程玉民及财务总监景中华进行了回答。
2017年，荣盛发展录得合同销售679.3亿元，同比增长32.61%；营业总收入387.04亿元，同比增长26.39%；其中，归属于上市公司股东的净利润57.6亿元，同比增长38.88%。
业绩和利润的向好预示着荣盛发展与千亿目标又近了一步，其能否在今年进军千亿军团也成为外界关心的问题之一。不过，根据荣盛发展在年报中透露的信息来看，今年千亿或将继续缺席。2018年，荣盛发展计划签约金额为880亿元，计划实现销售回款约800亿元。
荣盛还是“小块头”
“作为一个近20万亿的巨大规模的行业，房地产能够支撑众多巨型企业。荣盛发展目前的规模，在这样的市场还是小块头，我们希望继续努力争取更好的发展前景。”陈金海坦言。
土储是支撑企业实现规模的重要条件，过去一年，荣盛发展在拿地方面做足了功夫。其年报显示，2017年，荣盛发展通过股权收购、招拍挂、旧村改造、产业园区等多种方式，先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地146余宗，规划权益建筑面积1108.82万平方米。
激进的拿地节奏对荣盛来说是一项考验，回顾其过去的发展历程，在拿地上踏错步的案例不在少数。2007年前后，偏居河北一隅的荣盛发展定下全国扩张的战略，但在其他房企聚焦一二线城市时，耿建明认为深耕三线城市能够避免与实力雄厚的国企、品牌房企争食，因此，荣盛选择在三线城市扎根，重点进军同级别沧州、徐州、蚌埠、呼和浩特等市场。
然而，现实却泼了一盆冷水。2010年，因为拖欠土地款项，南京市国土局收回了荣盛发展于2007年12月6日以7.1亿元竞得的仙林新区一宗土地，并没收其缴纳的1.065亿元定金。
在个别区域的受挫并未浇灭荣盛发展的信心，2011年时，耿建明提出荣盛发展要在2016年实现总资产千亿的目标。但随之而来的市场分化再次给了他一记重拳，2012年，三线城市市场开始萎缩，受此影响，荣盛陷入销售困局。
被问及过去判断失误带来的库存问题时，陈金海坦言，2013至2015年，沈阳、唐山、盘锦、呼和浩特等城市的房地产市场较差，去化速度较慢，但目前变化已经发生。“沈阳、唐山市场恢复得很不错，房价和去化速度向好，呼和浩特产品基本去化完毕，上述区域的风险已经基本解除。”
他继而指出，荣盛发展一直认为土地是福之源，也是祸之首，把握好土地购置工作尤为重要。“荣盛发展一直保持拿地规模、区域配置、土地成本的动态平衡，保持可供三年左右开发需要的土地储备总量。从过去三年的结果来看，荣盛发展的土地购置是严格按照年度计划和上述目标进行的。”
年报显示，截至去年年底，荣盛发展在京津冀、长三角、珠三角等区域的30多个城市，拥有土地储备建筑面积3495.21万平方米，可以满足其未来三年左右的开发需要。
今年以来，荣盛发展依旧延续着“补仓”节奏。据时代财经不完全统计，今年第一季度，荣盛发展已经在宜春、秦皇岛、张家口等城市获得30宗土地。按照荣盛发展的计划，今年其新增建筑面积与去年相近，约为1500万平米。
转型关键一年
荣盛发展在年报中提到，2018年，是其实现“五五”规划、促进公司转型发展的重要一年，也是公司应对重大挑战、抢抓重大机遇的关键一年。
2015年初，荣盛发展制定了“五五”规划，在2016-2020年这五年间，荣盛发展要完成从单一地产开发到“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的多元化转型。
在传统住宅业务难以快速赶超的背景下，荣盛发展对于转型显得有些急切，尤其在“大健康”的转型上，荣盛发展以超常规的速度在发展。2015年，荣盛发展成立了负责拓展“大健康”业务的子公司“荣盛康旅”。据刘山介绍，去年荣盛康旅签约30余个文旅项目，其中已经投入运营或销售的有秦皇岛、神农架、海南香水湾、黄山太平湖、承德兴隆、邢台内丘等项目。
此外，荣盛康旅还瞄准了海外市场。2017年5月，荣盛康旅与南摩拉维亚州(JMK)签订了《相互合作协议》，拟在捷克共和国南摩拉维亚州建设一个面积超过6万平方米的中医中药温泉度假疗养中心，预计投资金额20亿捷克克朗(折合人民币约5.68亿元)。
与此同时，荣盛康旅还声明，将与捷克共和国南摩拉维亚州政府进一步在酒店及旅游业、房地产业、文化产业、体育娱乐业、葡萄种植及红酒业、航空及医疗健康业等多方面展开深入合作。
去年，荣盛康旅签约金额为47.61亿，营业收入31.32亿。基于文旅地产投资规模大、回报周期长的特性，荣盛康旅虽然有着不错的收入，但仅仅带来4000多万净利润。在网上说明会上，有投资者提出荣盛康旅净利润偏低的问题，景中华坦言，文旅地产的结算毛利不低，净利润较低原因是前期投入较大。
转型需求下，“资金”成为荣盛发展最大的需求，随着拿地节奏的加快，荣盛发展的负债也一路走高。其年报披露，截至2017年底，荣盛发展总负债为1623.53亿元，同比增长34.69%；资产负债率84.68%，同比增长1.98个百分点。
为了支撑规模快跑，即便负债有所提升，但荣盛发展仍然有意继续在资本市场寻得更大力度的支持。其在年报中提到，2018年将提高融资效率、降低融资成本，确保公司的资金需要，计划新增信贷融资600亿元。
另外，在销售面，荣盛发展也将加快周转速度。陈金海表示，截至去年年底，荣盛的总货值大约为3500亿元。今年1-3月，荣盛实现签约面积147.04万平方米，同比增长26.66%；签约金额共146.50亿元，同比增长30.14%。