一如往常，香港房地产商恒隆地产(00101.HK)继续先行一步，在业绩发布高峰期前率先亮出半年成绩单。
受累于物业销售收入的大幅下降，恒隆地产过去半年的总收入同比减少19%至51.50亿港元，总营业溢利减少19%至36.82亿港元。
收入构成中，物业租赁的租金收入为港币41.18亿元，同比增加7%。但由于期内住宅出售较少，物业销售减少59%，仅为港币10.32亿元。
内地租赁业务“救场”
“内地的租务在继续好转，相信大家都同意这一点。特别是在奢侈品市场，它恢复得特别快。这六年以来，很多世界知名的大名牌即便没有退出中国内地市场，也都减低了扩充的速度。但今天，我可以比较肯定地说，这些名牌商已经开始考虑开设新的店铺了。”
在7月30日下午举行的上半年业绩会上，恒隆集团主席陈启宗继续坚持了他近年来对内地零售商铺及购物商场发展前景的看好以及对恒隆内地项目的信心。“我相信在未来的几年以内，恒隆的经营会有很大的改变。未来三四年甚至一两年，我们的商场会有一个很不同的光景。”
他的信心在恒隆地产上半年的业绩中得到了印证。财报数据显示，2018年上半年，恒隆地产租赁物业总收入为港币41.18亿港元，同比增加7%。香港租赁物业组合的收入增加3%，内地物业的收入增加11%，总营业溢利上升8%，整体租赁边际利润率为76%。
尽管位于上海的港汇恒隆广场商场因翻新而关闭，恒隆地产内地租赁物业组合的收入仍获得2%的增长，达人民币17.64亿元，营业溢利为人民币11.75亿元，增长4%。同期，恒隆地产分布于上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连等地的八个商场的租金收入为13.67亿元，同比增加2%。
不过，恒隆对上海2个项目的倚重依旧没有改变。前6月，上海恒隆广场和港汇恒隆广场租金收入分别为7.63亿和4.1亿，收入总和约占其内地租赁物业组合总收入的66.5%。其中，上海恒隆广场尤为“出色”，收入占比高达43.3%。
除上述8个项目外，恒隆地产旗下还有昆明恒隆广场、武汉恒隆广场在建设当中，预计将在今年和明年开业。作为一家进入内地已27年的房企，恒隆地产的发展可谓“温吞”。
不过，在今年5月28日的杭州土拍中，这家低调、谨慎的港企少有地高调了一把。当日，经过7个多小时鏖战，恒隆力克九龙仓、城投阿里、华润新鸿基、银泰、新世界等房企，以107.31亿元总价拿下杭州百井坊地块，创下杭州第二高总价地块。
恒隆在内地的版图也成功拓展至第九个城市，共11个发展项目。据恒隆透露，其计划投资约190亿元发展大型商业综合项目，包括世界级商场和办公楼。在业绩会上，陈启宗再次表示了对杭州项目的信心。他认为杭州为1.5线城市，该项目未来能为公司带来收益。
零售寒冬已去
恒隆地产在内地的发展一向谨慎，这既是港企的惯有风格，亦是其固有的基因。上世纪 60年代，陈启宗的父亲陈曾熙创立了恒隆地产母公司恒隆集团。重视商业地产业务的恒隆，也经历了香港商业地产的潮起潮落。
上世纪70年代后期，香港地产重新开启牛市，恒隆开始快速扩张。到了1981 年，恒隆进入高峰期，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成 3 个财团，夺得地铁港岛沿线 9 个地铁站上盖物业发展权，计划兴建 8 幢商业大厦和拥有8000个住宅单位的私人屋邨。一时间，恒隆的声誉和实力都达到了自1972年上市以来的最高峰。
但市场风云转瞬变换。1982年后，因受市场环境变化等因素影响，香港地产行业转入熊市，扩张最凶的恒隆也首当其冲、损失最大，不仅退出金钟二段上盖发展，其余地铁站上盖工程也押后进行。
经历过大起大落的恒隆，经营策略变得越发保守，求稳不求快。1991 年 1 月，陈启宗接替叔叔陈曾焘出任恒隆集团董事局主席，开始在香港和内地双线发力。但进入内地的恒隆，依然固守着谨慎的风格，一直秉承着“熊市买地”的策略。
在发展模式上，恒隆也自动放弃了“买地、建设、售出”的高周转模式，而采取“买地、建设及租赁”的长租赁模式。陈启宗在《致股东信》中曾多次提到，这是恒隆放弃过去的“短线”的“追涨杀跌”，转为“长线”的“待价而沽”。
在行情跌宕更为频繁的地产行业，谨慎固然能保证安全，但不可避免也会错失机遇。在过去的6年，陈启宗多次在业绩会上对投资者提及“零售寒冬”。不过，在他看来，冬天正渐渐过去。
在他看来，包括人民币贬值、进口关税调整都对中国内地消费市场产生了“比较正面的影响。”
而租赁物业收入的上扬，也使恒隆地产获得投资机构的认可。摩根士丹利发表报告称，恒隆香港及内地租务收入表现符合预期，对恒隆地产投资评级为“增持”，目标价20元。
美银美林的研究报告则称，恒隆地产净租金收入同比增长8%，高于其预期的4%。同时，尽管因夺得杭州商业地使得净负债比率由去年底的1.9%升至5.4%，但仍处于非常健康水平，因此其估值及股息率较同业吸引，维持“买入”评级，目标价22.8元。