今年以来，随着房企偿付高峰逼近，市场债务违约信号隐现，行业处于神经紧绷状态。近日，光明房地产集团股份有限公司(600708.SH，以下简称“光明地产”)发布永续债获准注册的公告，称此前向中国银行间市场交易商协会申请注册发行规模不超过人民币35亿元的永续债获准通过。由此带来外界“光明地产短期偿债压力大，需要永续债‘输血’”的质疑。
对此，光明地产证券部相关负责人在回复《中国经营报》记者采访时表示：“公司发行永续中票是继注册发行35亿元中期票据之后，又一次成功注册直接融资工具，是企业金融创新工作的又一次重大的主动突破，而非受所谓的偿债压力而导致的被动行为。”
克而瑞研究中心分析指出，对开发企业而言，下半年资金仍向大型房企倾斜，融资成本将高位运行，中小房企融资短板显著，将感受到更为强烈的资金周转压力，或将竭力压缩项目开发周期，使出各种营销手段以抢业绩、抢回款，恐将局部引发价格战。
发债“输血” 光明地产等被指偿债压力凸显
7月3日，光明地产发布了永续债获准注册的公告，称此前向中国银行间市场交易商协会申请注册发行规模不超过人民币35亿元的永续债获准通过。
据了解，截至2018年第一季度末，光明地产经营活动产生的现金流量净额为-28.53亿元，同比减少774.82%，负债466.9亿元，比年初增加34亿元，其中短期借款102.47亿元，一年内到期的非流动负债8.79亿元，二者合计占总负债比例为23.83%。外界分析认为，这意味着，短期内光明地产将面临着较大的偿债压力，只好借永续债来弥补。
对此，光明地产证券部相关负责人回复记者称：“目前公司各项业务经营正常，投融资工作合理有序推进，整体现金流风险可控，2018年面对的短期偿债压力在可接受的正常范围内。”
另外根据光明地产近日公告，光明地产在昆明投资设立了控股子公司云南光明紫博置业有限公司。据了解，这是光明地产首次进入昆明市场，外界认为光明地产此次进入昆明，或意在与骐辉投资开发后者手里的烂尾项目。
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征，2018年以来，随着房企“丛林法则”凸显，中小房企生存境遇越发艰难，不少企业剑指千亿目标，提出规模扩张的诉求，在规模增长方面，光明地产方面表示：“公司坚持和追求的是规模与质量的同步发展。没有速率、没有规模、不能适应行业竞争态势的企业必然会被行业和时代所淘汰。在规模扩张的同时，有质量、有利润的发展同样也是公司的战略发展方向。”
同时记者注意到，近日中南建设发布公告称，公司房地产业务1~6月份累计合同销售金额约652.1亿元，比上年同期增长45%；累计销售面积约475.6万平方米，比上年同期增长10%。公司建筑业务1~6月新增合同额约287.3亿元，比上年同期增长59%。
公司规模扩张的野心可窥见一斑，不过中南建设2017年年报显示，归属于上市公司股东的净利润为6.06亿元，同比上升78%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润仅1.1亿元，同比下降69.96%。另外近3年来，中南建设房地产销售毛利率呈逐年下滑的态势，而2013年~2017年，该公司资产负债率却保持在80%以上，2017年创下历史新高，达到90.52%。
对于偏高的负债率，中南建设董秘办相关负责人表示，公司上市之后负债率一直如此，是正常的经营模式，并不会影响债务风险，目前也暂时未收到降负债方面的具体指示。
另外，记者采访中了解到，近日旭辉控股集团全资附属公司旭辉集团股份有限公司向合格投资者发行本金总额不超过人民币34.95亿元的境内公司债券。同日，旭辉控股集团作为借款方获得东亚银行有限公司授出的一项为期两年、不超过5亿港元的定期贷款融资。另据统计，今年4月，旭辉连续发行了两笔共计8亿美元的债券，利息分别为6.375%和6.875%。
外界认为，旭辉控股集团短期内密集融资的背后折射出企业正面临资金兑付压力。而从近几年新增土地的权益来看，旭辉通过合作方式获取项目的力度越来越大，致使新增土地权益占比不断降低。此前，记者多次就相关问题向旭辉控股集团方面进行求证未获回应。
融资收紧房企到期偿付风险加剧
近日，央行发布由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，对房地产市场进行专题分析时提到，当前房地产市场发展总体平稳，租赁住房市场发展加快，房地产投资韧性较强。但这其中也存在一些问题，比如部分房企负债率较高，偿债压力较大。值得注意的是，这是央行自2004年发布运行报告以来，首次警示房企高负债率风险。
据了解，在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规模“积草囤粮”的房企，从今年下半年开始的两年内，将面临高达数千亿元的债务偿还压力。但融资环境已由昔日的宽松转为紧缩。
记者查询深交所网站了解到，7月18日，美好置业拟发行20亿元的“美好置业集团股份有限公司2018年非公开发行公司债券”被深交所终止发行。今年4月，美好置业曾发布公告称，拟发行20亿元规模非公开发行公司债券，拟用于偿还到期债务、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。对于债券项目“终止”原因，记者致电致函美好置业董秘办，截至发稿未收到具体回应。
同时记者注意到，进入2018年以来，已有宝龙实业、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年、东方园林等十几家房企的债务被中止。
根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，环比2018年5月的451.17亿元增加12.34%。从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，本月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。
市场分析人士提出，中小房企在后续的融资中面临的压力更大，部分前期拿地激进、杠杆高的中小房企信用风险较大，或被兼并重组，房地产行业迎来新一轮洗牌。
克而瑞研究中心数据显示，2018年上半年房企境外融资规模达到2000亿元，占融资总量的34.3%，较2017年再度上升近11个百分点。主要是因为2018年上半年境内融资政策持续收紧，债券的审核也有日趋严格的倾向，房企们只能继续积极寻求境外融资。
数据显示，房企境外债权融资主要包含境外优先票据、境外债券和境外贷款及其他，其中境外债券在2018年上半年的增长最为迅速。据不完全统计，2018年上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。
“对于行业和房企而言，应对债务到期偿付，一方面应更好地从企业自身资产负债率的管控、规模扩张的节奏、资金回笼的速率等角度下苦功，明确战略发展方向，提升自身内部管理能力；另一方面可以从拓宽、优化融资渠道着手，发债只是融资中的一种方式，还可从传统项目贷款、信托借款、供应链融资、资产证券化产品、金融创新等多种模式和渠道进行融资血液的补充。从这两个方面化解未来可能出现的到期偿付风险。”光明地产证券部相关负责人对记者表示。