前两年融资环境宽松时欠下的债，让新湖中宝股份有限公司(新湖中宝600208.SH)现在面临着集中偿付的风险。
6月25日，新湖中宝发布“15新湖债”回售公告，称将回售部分或全部2015年公司债券。据了解，15新湖债发行总额为人民币35亿元，期限5年，不过根据该债券发行之初设定的回售条款，债券持有人有权在债券存续期间第3年付息日将其持有的债券全部或部分按面值回售给新湖中宝。
值得一提的是，这次“被动”的回售并没有计入一年内到期的非流动负债里，而2018年新湖中宝需要偿还的非流动负债已经高达112.58亿元，如果15新湖债全部收回，今年新湖中宝需要集中偿还147.58亿元的非流动债务。
根据联合信用评级有限公司(以下简称“联合信用评级”)给出的报告，新湖中宝短期偿债能力较上年有所下滑，长期偿债能力较弱。
针对资金压力问题，记者致电新湖中宝董秘办公室并发送采访提纲，但截止发稿之日尚未获得回复。
140亿债券将集中到期
截止到今年3月底，新湖中宝共负债974.56亿元，负债率74.24%，相比许多房企80%以上的负债率，这并不算太高。不过，2018年至2019年，新湖中宝将有一批集中偿付的债务，这大部分是2015年-2016年发行的债券到期所导致。
联合信用评级报告称，2015年，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑，房企融资环境明显改善，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2015年各房企债券类融资金额4473.20亿元，是2014年总额的四倍。2016年，房地产企业再次把握融资窗口期，债券类融资金额4653亿元，较上年增长4.02%。2015年和2016年房地产企业发债规模的激增，未来可能出现集中到期偿付的风险。
记者了解到，2015年-2016年，新湖中宝共发行140亿元债券，包括15 新湖债35亿元，期限为3+2年；15 中宝债50亿元，期限2+2年；15 利得债02共16亿元，期限2+2年；15允升债4亿元，期限2+1年；16 新湖债01共35亿元，期限3+2年。
从到期期限分布看，若考虑投资者行使回售权，新湖中宝应付债券于2018年到期或回售合计39亿元，2019年到期或回售合计101亿元，新湖中宝将在2019年面临一定的债券偿付压力。
根据新湖中宝2017年年报报告显示，截止到2017年底，其一年内到期的非流动负债为112.58亿元，较年初增长146.81%，主要是长期借款转为一年内到期的非流动负债所致，一年内到期的长期借款占公司一年内到期的非流动负债比例为78.44%。
2017年底新湖中宝手持货币资金178.08亿元，虽然能够覆盖一年内到期的短期负债，不过新湖中宝主营业务房地产2017年竣工项目同比大幅减少，在建和拟建的项目尚需要大量投资，海涂业务周期长、回报慢，导致其长期偿债能力减弱。
从长期偿债能力指标看，2017年，新湖中宝未计利息、税项、折旧及摊销前的利润(以下简称“EBITDA”)为59.72亿元，同比下降19.87%，EBITDA 利息倍数由2016年的1.94倍下降至1.44倍，EBITDA全部债务比由2016年的0.13倍下降至0.09倍，基于此，联合信用评级给出结论：新湖中宝EBITDA对利息和全部债务的保障能力有所下降。
未来资金需求量大
新湖中宝的主营业务为房地产开发、商业贸易、海涂开发，2017年房地产营业收入127.55亿元，占总营业收入的72.89%。不过，利润贡献最大的却是投资收益，2017年新湖中宝总营业利润38.15亿元，投资收益31.82亿元，后者占前者比例为83.4%。
新湖中宝的投资主要集中在金融领域，截止到2017年底，新湖中宝共投资13家金融机构，包括盛京银行、中信银行、温州银行等，共投资约206.72亿元。
不过，近年来新湖中宝投资活动产生的现金流量净额却一直为负，且有扩大趋势。根据年报显示，2017年新湖中宝投资活动现金流入为258.09亿元，较2016年增加225.35亿元，主要是公司出售新湖期货股权以及赎回理财产品所致；2017年投资活动现金流出为322.42亿元，较2016年增加267.22亿元，主要系公司购买理财产品和增加股权投资所致。2017年新湖中宝投资活动现金流净额为-64.33亿元，持续净流出状态，且净流出规模进一步扩大。
2017年新湖中宝对外股权投资总投资额为59.94亿元，同比增长121.86%，主要是对中信银行、温州银行、浙商产融和信银国际增加投资所致。
也就是说，金融投资虽然对新湖中宝利润贡献较大，但所需要的投入也十分巨大，其近年来产生的现金流一直为负，需要靠融资或其他方面的收入来补充资金，维持投资活动的正常运行，这对两年内需要集中偿付大量长期债券的新湖中宝来说，无疑又增加了资金负担。
而更加需要资金的，是房地产业务。
从新湖中宝在建及拟建项目投资进展来看，截至2018年3月底，其主要在建项目计划总投资824.89 亿元，已完成投资619.10亿元，2018年4月至2020年计划投资合计约为174.69亿元。拟建项目计划总投资833.49亿元，截至2018年3月底已完成前期投资260.87 亿元，2018年4月至2020年计划投资合计约为285.76亿元。
联合信用评级报告称，总体来看2017年新湖中宝竣工规模大幅下降，新开工规模增长较多，截至2017年底在建面积规模较大，公司在建、拟建项目较多，资金需求量大，未来面临较大资金压力。
记者了解到，新湖中宝大部分地产项目都集中在南通、瑞安、泰安等三四线城市，截至2017年底，新湖中宝未售待开发建筑面积中一线城市占8.38%，二线城市占26.19%，三四线城市占65.43%。
对此，联合信用评级表示，目前，国内一二线城市房地产调控政策较严格，部分三四线城市也已展开房地产调控，公司在三四线城市较大规模的土地储备未来销售前景存在一定不确定性。
另外，新湖中宝的主营业务之一海涂开发2017年营业收入只有0.69亿元，同比降低56.02%。海涂开发预计总投资额44.26亿元，截至2017年底已投入27.72亿元，尚有16.54亿元资金需要投入。虽然海涂一、二级联动开发的模式有利于新湖中宝地产业务继续获得价格经济的土地，不过，海涂开发业务收入连续性不强，同时由于项目整体开发周期较长，投资规模较大，将带动公司外部融资需求的增加，加重公司资金周转压力。