近日，国内第一个企业自持租赁项目——万科翡翠书院启动预租，“月房租1.5万元起”和“十年租金180万起”的信息引爆了人们的关注点，有人计算，假设租金70年不涨价，按照每10年180万元，70年就是1260万元，90平米的房子，合14万元一平米。而且70年到期房子就要归还。一时间“房租太贵”、“租不及买”的观点满天飞。
带着众多疑问，4月17日，《华夏时报》记者走访了万科翡翠书院的项目。记者发现，由于项目的总体成本较高，且定位为高端产品，即使是在当前租金的状况下，企业仍然难以盈利。
虽然记者身边众多人士表示不会租赁这种高价豪宅租赁房，但是当记者走访现场时看到，在周二的上午，除记者外，项目展示中心还有其他两三组客户在看房。置业顾问表示，“现在是工作日的上午，平时周末和中午看房的人更多。项目目前也已经向周边70多家企业员工进行推广，包括小米、华为等。”
难盈利不入考核体系
万科翡翠书院项目位于海淀永丰产业基地，靠近科技企业聚集的中关村科技园区海淀园。其置业顾问介绍，项目分为四个地块，一期项目刚刚动工，预计2020年交付。
记者在现场看到，沙盘上大部分规划为3-8层的建筑，另外有几栋高层产品。目前项目有两种产品类型，一种是90平米的三居室户型，这类户型较多，面积占到整个项目的70%，月租金1.5万-1.8万元；一种是180平米的四居室户型产品，仅每栋的顶层配置有该种户型，月租金为3万-4万元。
据了解，翡翠系是万科高端住宅系列，根据目前的规划，翡翠书院将采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计都将按照翡翠系2.0的标准来建设，装修标准为1.2万元/平米。在项目样板间内，记者看到，在装修上的一些细节设计有许多亮点，比如厨房配有开瓶设备、下拉厨房收纳柜、智能家居控制等。
翡翠书院本次仅对项目产品示范区开放，具体租金和租赁方案计划在2018年初公布。未来的租期预计在3-10年，目前仅支持全款支付。
在价格方面，万科翡翠书院的租金确实高于周边同品质的产品。记者从链家APP上看到，位于同区域的五矿万科如园一个288平米的房子月租金为2.8万元，西山壹号院195平米的月租金为2.4万元。
但也有业内人士指出，翡翠书院的租金收取方式虽然引起一定争议，但从长期租赁的角度看，当长达10年的房屋租金被锁定，反而不用承担通货膨胀和市场租金上涨的风险，中后期的租金会越来越值。
对于大众对于项目租金过高的疑问，翡翠书院相关负责人坦言，作为首个全自持项目，也是房地产市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试，难度不小。该项目的租金是从成本反推出来的：项目的地价109亿加上资金和建安成本50亿，目前总成本为160亿，还不考虑配套、长期经营成本、维新成本，理想条件下，项目的NOI，即营运净收入不超过3%，对企业而言极其微利，总体上是不挣钱的。
万科方面向《华夏时报》记者透露，万科翡翠书院项目并不赚钱，这个项目也没有按照常规项目来考核，而是单独从考核体系拎了出来。
定位小众不具代表性
在万科翡翠书院的租金价格曝光时，就遭到众多民众的质疑，持“房租太贵”、“租房不如买房”的观点者众多。不可否认的是，作为我国首个企业自持租赁项目，民众认为其具有着样本和示范的作用。但也有业内人士指出，万科翡翠书院这个项目自有其特殊性，并不能代表企业自持租赁住房未来的发展方向。
时间追溯到2016年12月，万科以50亿元价格获得海淀永丰18号地块，北京万科和住总联合体以59亿元代价获取19号地块。以上地块虽然以租赁住房的形式推出，但项目的土地性质并非租赁用地。根据当时的竞买规则，两宗地块采用“限房价、竞地价”的方式出让，开发商报价达到土地上限时不再接受更高报价，而转为竞报企业自持商品住房面积，这类土地未来将全部作为租赁住房，不得销售。
由于当时竞争激烈，两地块最终的自持面积均达到100%，自持年限为70年，土地单价超过了36000元/平米。这两块地即为万科翡翠书院，但随后，北京住总从19号地块退出，该项目由万科独立运营。
诸葛找房首席分析师陈雷告诉《华夏时报》记者，“万科翡翠书院的企业自持租赁地块具有特殊性，2016年时，北京房地产市场上地王频出，北京市土地供应不足，开发商要补充土储才能持续发展，但开发商对于政策风险预估不足，万科在2016年大脑一热就拿地了。”
思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也提到，万科翡翠书院项目是特殊情况下出现的特殊的地块，并不具有代表性。从目前一些自持地块来看，基本都是在可售的地块中有一定的自持部分，这样开发商从经营角度上来说，是能算得过来账的。但万科翡翠书院是全自持的地块且高价拿地，不能算是企业自持租赁项目的样本。
陈雷还表示，北京市场的租售比较低，用开发成本去做租房运营是绝对不划算的。本来就不会赚钱，万科对于此地块唯一的解决途径就是走高端路线，高端产品的利润率相对较高，对于品牌营销也有优势，所以万科选择了翡翠系列。
国家目前也在构建的多层次住房体系，市场上高中低端的住房需求都会有，万科翡翠书院这个属于高端供给范畴，也必然会是少数产品。
万科方面负责人介绍，万科翡翠书院完全是一个小众的产品，定位是终极改善产品。对标的是周围西山壹号院、如园的住品等级。项目的置业顾问介绍，项目周边也聚集了大量互联网科技的精英，他们中有不少是“新北京人”，收入较高，但因为购房资格或购房首付支付能力不足等原因，还无法在北京买房，或者只能在远离工作地点、价格较便宜的地方买房，导致上下班通勤时间超长，这些人是主要关注翡翠书院的群体。
至于我国租购并举的未来图景，在陈雷看来，需要满足供应方面分散式供应为主，集中式租赁公寓为辅；高中低不同等级供应，满足不同租赁需求人群。