近日，云南城投置业股份有限公司(600239.SH，下称“云南城投”)发布2017年财报，而上交所的问询函也紧随而来。
4月9日，云南城投发布公告称，收到上交所2017年财报事后审核问询函。为便于投资者理解，上交所要求云南城投在一级土地开发业务的经营情况、重大交易、融资安排等方面进一步补充披露信息。
其中，融资方面是上交所聚焦的重点之一，其明确指出，截至2017年底，云南城投资产负债率约为88.82%，且报告期内利息支出高达17.59亿元，是归母净利润的6.66 倍，公司的融资情况已成为影响经营状况的重要方面。上交所要求云南城投补充披露各类融资途径的融资金额、融资成本、融资期限及相应的担保增信措施等信息。
另一方面，云南城投近期在旅游地产领域的接连布局也引起了业界的关注。相比高周转的住宅产品，旅游地产的开发经营并不容易。受访人士指出，开发旅游地产要注意规避政策风险，要根据市场实际需求打造产品，同时在经营方面要让项目持续发挥经济效益。
针对上述问题，《中国经营报》记者近日致函采访云南城投方面，截至发稿时未获相关回复。
庞大利息侵蚀利润
频繁收购及发展投入加大，使得云南城投对资金的需求激增。除了资产证券化之外，设立基金也是云南城投近年来撬动更多资金的主要形式。
在2017年12月，云南城投完成发行商业房地产抵押贷款支持证券，共募集资金35亿元，期限为18年。
同年5月，云南城投宣告与长城资产管理股份有限公司共同设立城镇化并购基金——芜湖梦享投资中心，以及与九江银行股份有限公司设立契约型基金，资金规模分别为100亿元和80亿元，云南城投出资分别不超过25亿元、20亿元。上述两项议案均在随后的股东大会审议中获得通过。
此外，云南城投在2017年11月宣布将出资 15 亿元与中国人寿保险股份有限公司共同出资设立健康养老投资基金，基金总规模为50.1亿元，综合运用股权和股债结合等多种方式，对运营健康医疗、养老养生以及与之相关的高原农业、生物制药、旅游文化等健康养老休闲旅游行业的企业进行投资。
这引起上交所的关注，在此次问询函中，明确要求云南城投说明相关基金、有限合伙企业的设立及出资进展，资金的主要投放进展、期限及回款情况，以及结合现有金融监管政策，该类融资业务的可持续性。
融资方面，云南城投居高不下的资产负债率和庞大的利息支出同样是上交所问询的焦点之一。
在2017年，云南城投的资产负债率约为88.82%，而且利息支出高达17.59亿元，是公司归母净利润的6.66 倍。对此，上交所指出，云南城投的融资情况已经成为影响经营状况的重要方面，请公司补充披露各类融资途径的融资金额、融资成本、融资期限及相应的担保增信措施等信息。
2017年财报显示，云南城投合并口径获得的金融机构授信额度合计约为543.46 亿元，截至2017年12月31日，已使用授信额度181.29 亿元。
背靠大股东获取资金
近日，云南城投先后对控股股东云南省城市建设投资集团有限公司(下称“省城投集团”)共计9亿元的两笔贷款提供连带责任保证担保。截至4月9日，云南城投为省城投集团提供担保余额为17.9亿元，而省城投集团为云南城投提供担保余额约为315.3亿元。
需要注意的是，云南城投及控股子公司对外担保余额约为 144.93 亿元(包含公司为控股子公司提供的担保，未包含公司为购房客户提供的阶段性按揭担保)，占公司最近一期经审计净资产的 274.42%；公司对控股子公司提供担保总额约为 93.83 亿元，占公司最近一期经审计净资产的 177.67%。云南城投称不存在逾期担保情形。
记者查阅《上海证券交易所股票上市规则(2014年修订)》了解到，上市公司及其控股子公司的对外担保总额，超过公司最近一期经审计净资产50%以后提供的任何担保，需要应当在董事会审议通过后提交股东大会审议。
对此，一位不愿具名的证券人士向记者表示，对外担保额占净资产的比例超过一定范围后，其后的审批程序较为复杂，但对子公司担保额过高并不会明显影响到上市公司的正常经营，因为两者是一体的。
事实上，作为公司的控股股东，省城投集团一直是云南城投获取资金的后盾和来源。
3月7日，云南城投董事会通过了《关于提请股东大会对公司向控股股东申请担保额度及建立互保关系进行授权的议案》。按照议案，云南城投向省城投集团申请新增总额不超过300亿元的担保额度，并与省城投集团建立互保关系。
值得一提的是，截至当时，省城投集团对云南城投的借款余额约为65.84亿元。早在1月8日，云南城投已通过向控股股东及其下属公司申请新增100亿元的借款额度的议案。借款余额范围内，借款成本不超过公司当年实际综合融资成本率，且借款年利率不超过10%。
旅游地产挑战重重
因为重大资产重组事宜，云南城投此前停牌不断。对于仍在推进收购的成都会展，云南城投表示，该收购完成后会协同集团大健康、大休闲资源优势向康养、文旅、会展产业转型。
除了在康养板块设立上述基金，近期云南城投在旅游地产方面亦动作不断。3月20日，云南城投宣告，拟与四川省凉山彝族自治州冕宁县人民政府签署《冕宁新区开发项目投资协议书》，对冕宁新区开发项目进行投资建设，总投金额约120亿元，投资期限8年。协议签订后，冕宁县政府三年至五年内计划完成约2500亩(约167万平方米)的土地供应。
该项目计划建设成为集度假、休闲、旅游、民俗、游乐及生态人居为一体的康养文化旅游地、国家生态田园示范区及安宁河农文旅生态走廊示范段。云南城投认为，本次战略合作符合公司战略发展方向，可为公司后续发展提供土地储备，有利于促进公司向产业地产转型升级。
早在2017年12月，云南城投曾披露，拟以不高于5.31亿元的价格收购省城投集团所持有的广东云景旅游文化产业有限公司90%的股权、3.98%的出资权，以及拟出资1.95亿元与其他公司合作开发西双版纳橄榄坝四季度假区。
目前，不少房企把目光投向了旅游地产。不过，因为投入大、周期长、重经营等问题，开发经营旅游地产存在诸多挑战。
“首先要规避风险，现在房地产业受到很大的政策管制，如果不注意政策走向的话，可能就会出现大的麻烦。” 在接受记者采访时，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，旅游地产是一个注重慢功夫的领域，开发商不得用此前开发房地产的模式，同时要根据市场实际需求去打造旅游地产产品。
“运营方面，一般来说，公寓、别墅等旅游地产产品的居住时间都很少，为了使它们能够持续发挥经济效益，需要有庞大的中间产业去维持，比如返租的方式，或者中间机构收租的方式，使得产业发展平衡。这些都是现在旅游地产发展中需要及早考虑的问题。 ”宋丁表示。