万科翡翠书院项目中心内180平方米户型的样板间。图中家具、可移动装饰品等用于演示，实际承租时无此类物品，装修、固定装饰物、厨卫设施等为房屋内既有物品。《中国经济周刊》记者胡巍摄
“月租金最低1.5万、10年租金180万元起”，北京万科企业有限公司(下称“万科”)旗下项目翡翠书院的租赁产品一经推出便受到广泛关注，不少人都有疑问：“会有人租这么贵的房子吗？”
近日，万科提供给《中国经济周刊》记者的文字材料称：“2018年5月中旬，北京首个全自持租赁项目——万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。”
万科在材料中进一步补充：“这意味着，曾经被舆论质疑‘无解’的北京全自持地块初步获得了市场和客户的认可。超过80%的综合出租率显示，北京市全自持地块的出台，以及万科对全自持租赁产品的创新探索，填补了这个长期空白的市场。一部分家庭一直难解的居住改善问题，有了买房之外的新解法。”
“万科翡翠书院首推房源出租率超八成”的消息一经媒体报道，再次引发公众对该项目的关注。
万科翡翠书院首期出租试水
按照万科方面告诉《中国经济周刊》记者的数字，5月12日、13日这个周末，翡翠书院共出租房屋60套。其中，180平方米户型租出55套，租期均为10年，月租金2.5万到3.5万元；90平方米户型租出5套，租期为3年或5年，月租金1.5万到1.8万元。
万科方面介绍称，5月12日是翡翠书院正式出租的第一天，万科对此前客户与租赁顾问已经达成的意向进行了预估，做出首推48套房源的决定，但由于确认的签约数量超出预期，故而加推24套。
不过，也有业内人士对“出租率超八成”提出了疑问。中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》记者，“在4月的各种新闻中，翡翠书院非常受市场关注，入市房源100套”，以此房源数计算，“实际首期出租率仅为六成。”
对此，万科方面解释称，在周末推出的房源数量上，从首推48套房源到加推至72套，是一个动态的过程，每一个数字应该放在一个特定的时间期限内去看，100套房源将在两个月左右全部放出。
高端租赁的市场需求有多大
“约35平方米精致阁楼空间，古典斜顶天窗与坡屋顶的巧妙设计，浩瀚星空伴你入眠……餐客一体方厅连接U型中厨，主卧套房搭载衣帽间与独立卫浴，舒适而灵动的空间布置，生活从容而优雅。”万科关于翡翠书院项目的介绍资料中有如此描述。
记者实地参观项目样板间时也确实感受到了其时尚和舒适。如卫浴室的设施配备、装修风格与五星级酒店颇为相似；门厅一个壁柜内放置了手电筒，以便取物时照明；建筑设计强调的保温效果，不仅能为租户省下部分能耗开支，也迎合了一些人对环保生活的追求……
此类高端租赁产品的市场需求如何？
万科在提供给记者的材料中介绍：“万科与腾讯在2017年联合举行的‘居住梦想’主题调研显示，在这一区域(编者注：指翡翠书院项目所在地区域，位于北京西北五环外)，有超过八成的受访对象对目前的居住情况表示不满足。对他们而言，最重要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。其中，超过一半互联网人士表示愿意尝试高品质社区。同时，经过市场调查和客户交流，相当比例的互联网精英对租房价格承受力较高。”
万科还在这份材料中表示，从目前客户反映来看，翡翠书院的设置基本满足周边科技精英家庭对于改善居住品质与居住功能的要求，由三居改善为四居，由一家三口居住改善为三代同堂或“二胎时代”的四口之家居住功能诉求。万科在接受记者采访时认为，翡翠书院的出现，及时填补了市场空白。
诸葛找房数据研究院分析师邓迪认为，“西二旗商圈聚集了联想、百度、新浪等大批互联网和软件企业，周边有超过10万人口聚集，大量人口对租房市场的需求有结构性差异，西二旗板块及周边以老小区为主，对高精尖行业人群的高端租房需求解决程度低，翡翠书院也是针对这部分市场缺口。”
“拿地时就做好了微利准备”
据诸葛找房数据研究院统计，北京首批企业全自持地块共有4宗，涉及万科的有两宗，拿地价格均达到或超过50亿元，楼面价均超过每平方米3.6万元，其中翡翠书院所在地块为万科单独持有。
今年4月，就有业内人士在接受《中国经济周刊》记者采访时认为，该项目定价较高，其中重要因素在于拿地成本较高，其定价方式应为成本定价。
万科方面在接受采访时否认了“成本定价”方式，并明确表示翡翠书院坚持“市场定价”原则，他们提供给记者的材料中写着：“前期调研中，我们基本确定了周边客群形态为高端产业的家庭改善型用户，该客群对于品质的要求远高于价格的考虑。在此基础上，我们又充分考察了周边租赁市场的实际水平，参考同级别住宅产品的租赁价格，并结合了我们提供的高品质社区标准，最终设定租金方案。”
万科方面告诉《中国经济周刊》记者，作为一家开发商当然要守住成本，针对翡翠书院所在地块，“在拿地时我们就做好了微利的准备”。“我们认为，拿地的大方向是对的，因为当时国家政策鼓励租赁住房。基于这种正确的大方向判断，我们拿下了这块地。”“在房地产领域，政策对于整个企业的走向是致命的。”
万科方面还提到：“只要大方向是正确的，企业做好分内的事情就可以了。对于房地产行业而言，很多事情不是由企业决定的。比如盈利，从房屋买卖角度说，拿地成本、税费、售价都是企业不可控的，整个过程中除了企业分内的事情，最重要的变量都是企业不可控的。”
张大伟分析认为：“从项目看，10年180万元的租赁案例对于市场属于个案，也是企业对市场的探索。100%持有出租房项目，在北京历史上只有4宗，从土地角度看，成本过高使得拿地企业不存在盈利的可能性。但对于企业探索租赁市场来说有一定意义，租赁有没有高端需求，这个项目将由市场给出答案。”
张大伟还向记者演示了一个计算过程，得出“这类房源可能直接拉高北京平均租金2.3%”的推论。他说：“一个项目对市场租金的影响其实有两部分，一部分是直接影响，本身的高租金带来数据平均值的上涨；另外一部分是心理影响，隔壁小区看你的租金达到两万元，自己才6000元，势必会提高租金。”
诸葛找房数据研究院分析师邓迪认为：“政府鼓励发展住房租赁市场的初衷是要解决广大中低收入者的居住问题，这也是市场上的主流客户群体，如果目标用户只是‘高精尖行业人群’，只能是小众市场，政府相关部门在下一步出台规范住房租赁市场的政策时可能就会考虑到这个问题。”
邓迪还说：“目前北京整体租售比已经达到1:845，远超过国际公认的1:200~300的合理范围，租售比偏低的主要原因是北京的房地产销售市场价格过高。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量经济发达国家某地区楼市运行是否良好的指标之一，中国正处于城市化进程高速发展的阶段，距离发达国家还有距离，所以不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准。”